作者：李季平

　　8月23日《京华时报》报道：中原地产研究中心8月20日发布的一项研究报告显示：国内一些知名开发商2003年到2009年上半年间所获得的住宅用地中，有57%的土地面积尚未形成实际供应，其中27%的土地面积“待开发”，30%的地块“规划在建”。

　　这几个月，一方面不少大中城市房价快速上涨，“地王”频现；一方面公众又不得不面对许多房地产开发商大量囤地的现实，似乎开发商的大量囤地成了一个“顽症”，虽经多次治理，仍收效甚微。有人认为，开发商囤地主要是利益驱使，因为地价总是上涨的趋势。我认为，这仅仅是表面现象，真正原因在于监管乏力和一些地方政府的纵容。

　　先从监管方面看，《土地管理法》明确规定：对已经办理审批手续的非农业建设用地，一年以上未动工建设的应当征收闲置费，连续两年未使用的由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。而国土资源部也曾发布具体实施办法——— 2007年10月，国土资源部出台关于打击开发商囤地的4条规定，其中之一是：加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

　　这一政策的出台背景，是2007年房价处于最高峰，国务院公布了《关于加快解决城镇住房困难家庭若干问题的决定》，与房地产相关的部门都出台了调整房地产市场的具体措施。当时，开发商囤地现象也非常突出。

　　现在，近两年时间过去了，关于对房地产企业囤地行为的打击和惩处，既有国家的法律依据，又有相关部门的具体操作措施，但效果如何呢？到底有多少大量囤地的房地产企业受到惩处了呢？媒体没有相关报道，只是近日又曝出了开发商闲置土地占已经获得土地面积57%的新闻。试想，如果各级监管部门严格按照当年出台的政策进行治理，怎么还会出现开发商囤地数量越来越多的现象呢？

　　再从一些地方政府对开发商囤地的纵容行为看，为了加大囤地的代价，从经济手段采取措施也是非常必要的。2007年9月，国土资源部发布了《关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求开发商必须一次性付清购地款才能取得土地所有权证书。因为从法律角度来讲，只有开发商取得土地所有权证书以后，才能以此进行抵押贷款，这一规定无疑加大了拿地的成本，也有利于遏制开发商囤地行为。

　　但是，这一政策在落实过程中，遭到了一些依赖土地财政的地方政府的干预。自2008年开始，当各地房价处于暂时调整阶段时，一些地方政府在国有土地出让过程中，不但没有严格执行国土资源部关于“一次性付清地款”的政策要求，反而还出台地方性法规，允许开发商“缓缴”土地出让金。接下来的问题是，如果政策允许开发商分期支付国有土地出让价款，在没有付清土地价款的情况下就办理土地使用权证书，并以此证书到金融部门抵押贷款，这样循环往复，不正是从政策上对开发商囤地行为的纵容吗？

　　值得期待的是，为依法打击开发商的囤地行为，国土资源部8月23日表示：下半年要加强土地批后监管，防止开发商趁机搭车圈地，对囤地未建现象要严厉查处。这一消息虽然只是对相关法律和政策的重申，但可以传达出国家将严惩开发企业囤地现象的态度和信心。但愿这次表态能够扎扎实实落实到行动中，别再给开发企业和社会造成又一次“狼来了”的印象，监管部门以及一些地方政府依法打击开发商囤地行为的软弱“顽症”应当彻底纠正。