“头痛医头”不足取

　　撰稿·赵春雷

　　资产价格正在继续上扬，中国的房地产市场重显2007年的牛气，地王再度频出。9月10日，中海地产以70.06亿的价格拿下长风6B、7C地块，一举夺得全国地王称号。不可否认，资产价格的过快升速，势必引发资产泡沫。面对大幅升温的房地产市场，管理层拟增加土地供应与增加土地使用效率来平抑房价的意图明显。一方面是查囤地未建，另一方面则是加速推地。

　　国土资源部近日表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。9月1日，进一步下发了《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》。而今年下半年上海则将采取三项土地政策平抑房价：大幅度加大住宅土地供应力度，对闲置土地督促加快开工，同时将试点实施土地出让预申请制度。预计今年下半年上海住宅土地供应量3倍于上半年供应量。

　　客观而论，一级市场的囤地与二级市场的捂盘，很难一概而论。据中国国土资源报报道，上海目前总共有1077公顷住宅用地处于批而未用的状态。据央行公布的8月份数据显示，8月新增人民币贷款4104亿元，人民币贷款余额同比增长34.11%，银行间市场人民币交易活跃，市场利率下降0.11个百分点。在资本市场流动性充裕与房地产市场仍旧高烧的背景之下，房地产企业拿地的热情很难会减退，地王纪录的继续刷新并非不可能。因此，若土地使用效率得不到有效提升，单纯加大一级市场推地力度，期望通过加大土地供应增加房产供应而平抑房价的效果必然将大打折扣。

　　针对囤地的游戏规则历来就有，如2008年1月颁发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中就明确“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。9月1日国土资源部的《通知》其实只是对以往既有政策的重申而已，仍然没有执行细则。

　　查处囤地最直接的就是政府有关部门的监管，而地方政府对于监管囤地的积极性是关键一环。土地财政对于地方政府的重要性不言而喻，鉴于房地产对于GDP的拉动作用，在外需与内需仍未全面启动、国内实体经济仍处于去库存化之际，动房地产的奶酪必然会投鼠忌器，毕竟房地产行业同时关联了众多上下游产业。因此，若单纯头痛医头、脚痛医脚似地查囤地，势必很难调动地方政府的积极性。如何运用配套政策来调动地方政府的积极性相当重要。

　　降低预期是根本，货币政策方是高房价的真正终结者。信贷的宽松与资本金率下调，形成了廉价资金与杠杆延长，在启动了本轮房地产市场的行情的同时，也构成了一级土地市场的重新活跃。近期豪宅持续热销，显示了投资客群已经重新返回市场，并逐步成为市场的主导。房价的真正推手正是资本市场过多的流动性，除了房地产市场外，股市、原油与其他资源类商品都呈现持续上涨。原油价格从年初的30美元至近期已经超过70美元、LME金属价格今年以来上涨60%。而这一系列大宗商品的上涨与其他商品依旧在为去库存化而努力，已形成鲜明对比。

　　事实上，货币政策不可能长期如此宽松，动态微调已表明管理层对风险的预警。利率变化对于资产价格的打击将是巨大的。(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)