正在形成之中的“新经济规则”似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协，这就决定了行政垄断力量在房地产市场供需双方较量和博弈中的主导地位。

　　7月至今，“价涨量跌”是全国楼市的一个新变化。

　　国家统计局发布数据显示，7月份开始全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨。与房价节节攀升形成鲜明对比的则是成交量的连续下滑，即便是“金九银十”也失去了往日房市的火爆魅力。

　　10月9日，作为国土资源部智囊机构的中国土地勘测规划院发布“房地产行业价涨量跌现象探析”指出，7月以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端，并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

　　行政垄断力量始终居主导地位

　　中国房地产市场脱胎于传统的经济集权控制体制，某种意义上讲，正在形成之中的“新经济规则”既非市场规则、也非计划规则，而似乎是通过试错，在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协的产物。这就决定了变革中的中国房地产市场，行政垄断力量在供需双方的博弈中居主导地位，进而转化成房地产价格形成的政策环境。

　　1998-2003这六年，房价温和上升，与此相伴随的是开发商土地购置面积迅速上升和商品房销售面积的快速增长。市场的政策刺激来源是政府力图扩大内需应对亚洲金融危机，购房按揭贷款政策使金融资源向购房市场倾斜。同时允许民营企业进入商品房供给市场和资本市场，形成了多种开发商主体竞争的繁荣局面。这个阶段，土地供应市场尚未纳入统一管理，土地以协议出让等形式的交易大量存在，价格的变化能够调整供需双方的力量对比，整个房地产市场发展较均衡。

　　2004-2007这四年，房价进入了快速增长阶段，商品房销售面积快速增长，但开发商的土地购置面积却没有同步增长。由于土地的国有性质，土地协议出让缺乏透明性，为土地出让的权力寻租提供了温床。为此，2002年政府出台土地出让实行“招拍挂”政策及后来的所谓“831大限”，这对防止国有资产流失和土地出让环节的腐败行为起到了积极作用，但这种总量行政垄断控制的土地供应，也为房地产市场埋下众多隐患。土地供应的垄断导致房屋供应的短缺，土地价格的垄断导致商品房成本的飙升，应当是这一时期房价快速上涨的主要原因之一。

　　2 0 0 7 - 2 0 0 8 年之间， 房价先快速上涨、后快速下跌、总体略有上涨，商品房销售面积和开发商土地购置面积下降， 但土地交易价格却继续上升，只是增速减缓。前期房价增长加速，为抑制流动性资金过剩有可能演变成宏观性的经济过热，央行连续上调存款准备金和贷款利率，使购房需求市场受到抑制。然而后期美国次贷危机造成了中国出口贸易严重下滑， 连年高涨的股市由牛转熊，2008年9月底A股暂停I PO，开发商从证券市场的融资途径被切断， 房价开始大幅下跌。

　　2009年，为应对金融危机，政府出台一系列扩大内需的政策，股市开始逐步反弹， IPO开始重启。资金流动性复活的房地产市场在观望和争论中开始回暖。土地市场上，以央企为代表的 “新地王”陆续出现，房价开始了新的上涨，但成交量却在收缩。成交量的变化或许是房地产发展阶段转变的一个重要端倪。在政策不支持房价深幅下跌，成交量不支持房价大幅上涨，以及行政力量主导操控的背景下，房价高位窄幅震荡或缓慢爬升的趋势似乎正在形成。

　　现行房价已不具备投资价值

　　人们购房主要基于三类需要，作为耐用消费品，自住使用；作为短期投资品或投机品，赚取价差；作为长期投资品，获取租金。

　　第一类购房者是刚性需求，即使房价在高位运行，购房者也有可能作出买房的决定。第二类购房者是投机性需求，如果存在房价短期内足够快速上涨的预期，其幅度越是大于资金的机会成本，投机者购房的意愿就越强。第三类购房者是长期投资性需求，潜在的年租金收入与一次性房价投入的比率是否高于市场上资金影子利率，是决定投资的关键。

　　在目前的房价现状水平下，房屋的购买群体可能是以第二类购房者为主、第一类购房者为辅、第三类购房者渐渐淡出市场的需求格局。按照对第三类购房者投资理念所做的定义，目前的房价水平已不具备投资价值。按现行房价所获取的投资出租平均回报率一般约在3-4%，考虑到空置率、物业费、房租综合税率以及低迷的租赁市场，实际回报率将更低。更何况市场资金影子利率远高于国家规制的贷款利率。

　　宏观调控目标的两难抉择

　　从国家政策层面看，宏观调控的目标不会放任房价深幅调整。中国的城市化进程为房地产的发展提供了可能，而房地产行业上下游涉及五十多个关联产业，保持房地产行业的稳定发展是扩大内需的重要保证。房地产价格总体水平一旦出现深幅调整，将导致相关产业群体萎缩，由此可能加大宏观经济衰退的风险，还有可能引发金融体系的系统风险。鉴于此，不存在房价深幅调整的政策空间。

　　然而，从市场因素角度看，宏观调控目标也不支持房价继续快速上涨。目前的房产价格已不具备投资价值，但房价之所以仍然持续高位运行，其主要原因来自两个非市场因素的支撑。即国家对土地的总量控制或者说垄断供应，以及国家控制的、极为稀缺的金融资源对房地产市场的倾斜和开放。而前者有可能导致未来房屋供应短缺预期，后者有可能导致房屋需求市场虚火过盛。非市场因素导致的房地产价格过快过度上涨，会累积宏观经济增长中的系统性风险。

　　鉴于目前房价总体水平已严重背离其价值，透支了未来的价格，因此抑制房价过快增长、控制房价平稳适度增长、防止房价剧烈下跌，给市场一个足够的消化价格泡沫的时间，应当作为房地产业调控的总体目标。

　　(作者为北京市社会科学院经济研究所副研究员)