作者：陆志明

　　元旦甫过，收紧二套房贷的传闻便已尘埃落定。继上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台之后，沪上公积金管理中心1月5日旋即明确提出：上海市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才被认定为购买非改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60万贷款额度的二套房公积金贷款。

　　这一新政的出台无疑将投资投机性购房需求的范围大大扩张，即便是仅有一套住房，只要家庭人均住房面积超过2008年上海市城镇人均住房面积33.4平方米，也要被列入房地产投机者的行列。并且比想象中更为严格的是，人均住房面积实际上隐含了家庭住房面积的概念，也即以家庭中任何人的名义都难以摆脱这一数字的约束。虽然目前尚未明确对第二套非改善型住房的公积金额度，但是据相关媒体披露，肯定会比二套改善型住房要低。除此之外，此次新政还大幅降低了二套改善型住房公积金贷款的额度，如有两人参与贷款且具有补充公积金的家庭贷款上限从80万降至60万。

　　从直观的政策数据分析，受此次新政直接冲击最大的当属已有一定住房面积的中小型投资者，如以个人家庭为单位的炒作1－2套房的普通购房者。而对于资金实力雄厚、以商业信贷或民间信贷支持为主的团体企业炒房者来说，效果尚不明朗。毕竟这些民间团体机构可以有更多的其他融资渠道，可以不受房贷政策左右。从目前沪上房地产行业的炒作状况分析，内环豪宅基本以团体企业大规模资金为主，而外环自住型住房则为普通居民小规模炒作为主。

　　从2000年以来沪上楼市的基本发展格局来看，内环豪宅型住房往往是拉动外环自住型住房炒作的主因，且前者涨幅力度与前瞻性均远高于后者。如果沪上收紧二套房贷的主要对象最终为外环普通小型投资者，那么恐怕在引导房地产行业预期方面有所不足。考虑到以往楼市上行过程中卖家往往将投资成本转嫁给买家的案例，那么这一政策如果打击力度不够的话，即不能引致投资投机参与者预期改变的话，可能反而会拉高楼市投资投机者的出价。如2009年底“国四条”出台与收紧二套房贷传闻时期，楼市炒作反而更为高涨。

　　此外，楼市调控是一项系统工程，除去支持自住与改善型住房，抑制投资投机的消费管理外，还需从开发商生产供应这一端着手，敦促开发商和二手房大量持有投机者推出新房源。否则上述两者在2009年大赚之后，现金流充沛，并不急于推出新的房源以缓解资金链压力。此时楼市极可能演变为持续高价位低成交量的萎缩格局，开发商和投资投机者以此等待下一波自住刚性需求的爆发，这一“过冬”机制已经为以往的楼市波动上行历史所充分证明。

　　届时如果新一轮的自住改善型刚性需求依然无法满足，那么楼市会出现新一轮的“井喷”行情。毋庸置疑，房价会再现一波高涨，其对实体经济的威胁也将更大。如果届时刚性需求集三代积蓄之力也无法支付高房价，那么中国楼市的泡沫极可能出现垮塌，金融、信贷乃至消费等实体经济将会面临巨大的危机。

　　因而沪上收紧二套改善型住房标准可以认为是一个对投资投机性住房需求打压的信号，但是措施本身的实施细则尚有待完善，如针对二套非改善型住房的公积金贷款比例、三套及以上是否给予信贷支持以及可能的差别贷款利率档次等。并且，政策本身打击的对象仍未聚焦到民间团体与企业等大额参与资金，这一点尤其需要在后续跟进政策方面有所改善。

　　不妨可以考虑实施更为严格的差别利率和首付标准，如二套非改善型住房的首付比例提升至60%，而三套以上住房不论是否还清银行贷款，均需执行高首付和高银行贷款利率；对于民间资金和企业，则需执行更加严格的银行信贷筛选机制，防止信贷资金随意流入楼市，尤其对以民间企业法人代表购房应严加审查。

　　此外，物业税是增加楼市投资者持有成本的重要因素。这一税收机制已在大范围内实施模拟运行，希望能尽早出台，以此防止开发商与中介变相串谋变相捂盘，从而促进楼市流通顺畅，自住和改善型购房者能以合理的价格购入，真正实现楼市在合理价位上购销两旺的理性繁荣格局。(作者系复旦大学金融学博士)