作者：易宪容

　　今年3月的第三个星期，北京“地王”现象可说是这个星期最为热闹的财经事件。先是“两会”刚一结束，北京土地拍卖“地王”频出，全国媒体一片哗然。然后是，国资委宣布，要求大多数央企退出房地产及北京市政府宣布暂时停止高价地的拍卖。

　　对于这些现象，媒体及业界为什么会一片哗然？不少人都认为，这是从2005年以来中央对房地产宏观调控的又一次失效。因为，地价过高不仅会进一步推高周边甚至于该城市的住房价格，也表明了房地产开发商及投资者看好北京房地产市场和预期北京房地产市场的价格会继续上涨，特别是当大量央企纷纷进入北京这个市场时。高地价更是把“两会”上政府工作报告中坚决遏制高房价的房地产宏观调控政策击得粉碎，即北京的房价或全国的房价又会如2009年那样快速飙升。因此，有人就出来说，要采取措施坚决禁止央企进入房地产市场高价拿地。

　　对于这种现象如何来看，一般来说，在一个成熟的房地产市场，土地拍卖价格的高低，媒体及业界并不会过度渲染，更不会把这些信息通过房地产开发商无限放大。因为，在成熟的房地产市场，拍卖土地的价格多少完全是开发商对该土地价格的判断，至于这种判断风险多高，从开发商拍卖到这块土地之后，就完全由开发商自己来确定。由于拍卖土地的投资风险要由开发商自己来承担，那么开发商在拍得该土地时，其出价一定是会进行充分的投资可行性论证，否则，拍卖所得的土地风险则完全由自己来承担。

　　但是，由于中国房地产市场不发达，在早几年，中国的情况与这种现象有所不同。比如房地产开发商在拍买土地时，可以与地方政府合谋，或是拍卖土地的过程暗箱操作，或对所拍卖土地的出让金交得很少或交款期延长。由于房地产开发商在拍得土地后对土地出让金的缴纳有很大弹性或谈判余地，当所拍卖到土地有利可图时，房地产开发商在住房预售后不断把土地出让金交清；如果所拍卖到的土地面临较大风险或住房生产出来可能亏损时，房地产开发商就可能把拍卖到的土地交还给政府。2007年全国高价拍卖不少土地就没有建造住房而还给了政府。在这种情况下，土地的价格拍得再高，房地产开发商都不要承担风险，它们岂怕推高所拍卖土地的价格？当前企业高价拿地，情况是不是如此，目前不是很清楚，但是，如果按照国土资源部的文件要求，房地产开发商对所拍卖土地一定要缴清土地出让金，那么其风险就要房地产企业来承担。房地产企业要把土地的价格推高，仅是它们依靠对未来房地产市场的判断，至于这种判断如何还得市场来检验。市场根本不用担心房地产企业把土地价格的推高。因此，投资永远是面对未来的，你投资100次，可以99次成功，但是一次失败就可能对企业生存造成极大的风险。如中信泰富及雷曼兄弟是也。即房地产市场可以上涨10年，但不会有永远只涨不跌的价格。

　　还有，地价高一定会导致房价上涨吗？这里既有地价与房价的关系问题，也有房价由什么因素决定的问题。对于前者，先有高房价才会有高地价，是房价决定了地价，而不是先有高地价才有高房价，地价高是由于房价高。如果房地产开发商预期未来房价下跌，房地产开发商岂敢过高价格地拍卖土地？假定地价决定房价，也就是当前住房的价格是由成本定价，而不是由投资者的市场预期决价，那么这个市场一定会是一个消费为主导市场，投资者不会进入。在这种情况下，由于住房消费的有限性，那么住房的价格岂会巨大波动或飙升？住房的价格岂会很高？

　　有人认为，央企拿地推高了地价与房价，要法律禁止央企进入房地产市场。这种说法也没有什么不可以。但前十几年，房地产市场一直是由民营房地产开发商为主导的市场。在政府各种优惠政策下，是推动了国内房地产市场发展，但是给国内房地产市场也带来巨大的问题。也就是说，以往以民企为主导的房地产市场并没有让国内房地产市场有多少成熟，而是让房地产市场成了少数人聚集及转移财富重要的工具，让市场所面临的问题积重难返。在这种情况下，民企与央企进入房地产市场又有多少差别呢？正因为房地产市场是一个暴利的市场，才是导致央企进入的关键所在。或许央企的进入，可能会比民企进入房地产会好一些。

　　从上述的分析可以看到，国资委宣布央企不得进入房地产市场，其实这是一个十分错误的决定，是怕承担领导责任的决定。因为，国资委不让央企进入房地产业并不表明土地的价格一定会降低，也不表明当前一些城市的高房价会得到遏制，只是表明国资委的主事者不愿意承担房地产宏观调控的责任。如果国资委能够坚持原则，不仅不让央企退出房地产市场，反之制定相关政策让进入的央企能够在房地产市场承担社会责任，让央企建造更多广大民众有能力购买的住房，让房价逐渐回归到合理的水平，这才是央企进入房地产要做的事情。