马光远

　　差别化的税收不仅仅限于营业税和印花税等毛毛雨，而应该在房产税、特别消费税或者暴利税上迈出实质性的步伐。在打击投机的同时，一定要明确对购买房屋自住者的鼓励和支持。

　　4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即10号文)。从信贷、税收、土地、保障有效供应和维护市场交易秩序等多个维度提出了一揽子限制投机炒房、遏制房价不合理上涨的政策。

　　和以前的调控政策比较，10号文最大的亮点除了在金融和税收政策上实行史上最严厉的差别化调控政策之外，就是开宗明义地表明了政府与高房价切割的决心，并且将遏制高房价上升到严重影响社会和谐稳定的高度。特别指出，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，要求各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价危害性的表述最严重的一次。

　　10号文打出了有史以来最厉害的三记重拳：

　　其一，史上最严格的信贷政策，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很显然，这是对某些地方民间炒房团的炒房行为在信贷上禁止，同时，授权地方可以采取任何“禁买”的行为；

　　其二，针对投机和炒房行为的税收政策即将出台，10号文提出要建立引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，并且要求严格“土地增值税”的征收。种种迹象表明，房产税和特别消费税很快会试点出炉；

　　其三，大幅度增加土地供应，严格土地供应结构。根据国土资源部公布的今年供地计划，大数是18万公顷，几乎是去年土地供应的3倍。而且，特别提出要调整住房的供应结构。按照10号文的设计，未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成，而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。这意味着大量的住房将由保障性住房和低价的小户型商品房构成，这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价。

　　一些人对于10号文能否得到执行信心不足，依然担心10号文会和以前的调控政策一样被化解。因此，确保10号文不折不扣地执行是问题的关键。

　　由此，为了确保10号文能真正发挥其应有的威力，打击投机和炒房行为，同时亦能进一步鼓励普通民众的购房需求，需要在政策的执行力上进一步完善。笔者建议：其一，在信贷政策上，对于三套以上房贷的暂停，10号文确定的范围为房价过高和上涨过快的地区，银监会应该对此范围予以明确的释义，避免流于形式；其二，对于授权地方政府采取临时措施限制炒房行为，住建部应该对此做进一步的解释，特别是对一些炒作尤为严重的地区，一定要“点名”，在具体措施上给予指导；其三，尽快出台差别化的税收政策。差别化的税收政策绝不仅仅限于营业税和印花税等毛毛雨般的差别对待，而应该在房产税、特别消费税或者暴利税上迈出实质性的步伐。具体而言，一要尽快推行房产税的试点，对别墅等高档住宅、拥有二套以上住房者征收房产税；二是为了抑制炒房行为，应该对卖第二套住房以上的行为征收暴利税，或者征收特别消费税，抑制房地产投机行为；三是对于购买多套住房的行为，应累进征收营业税。

　　笔者希望，政策在打击投机的同时，一定要明确对购买房屋自住者的鼓励和支持。在一套房贷上，必须明确坚持七折的优惠和20%的首付，避免民众的恐慌；税收政策亦如此，笔者特别建议，对于90平方米以下的普通住房，应该完全减免所有的交易税费，以真正引导住房消费，鼓励购房自住，而不是和以前取消营业税优惠的政策一样，在打击投机客的同时，也加重普通买家的负担。