苏振华

　　连日来，楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。继将二套房首付比例提高到50%后，国务院又发出通知，要求商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　自2003年以来，中央出台了多少楼市调控政策，数都数不清了。但历年的调控政策，基本上对市场走势没有起到实质性的效果。这一次仍会如此吗？回答这个问题，首先需要弄清楚推动房价暴涨的原因是什么。如果说前些年房价上涨主要还是有自住型的刚性需求在起作用的话，那么最近的房价走势极大程度是由炒房所导致的。理由很简单，在目前的高房价之下，租金收益和房价早已不成比例，买得起房且用于自住的购房者应该差不多都已经买房了，敢于搏击目前高房价的，大多数是投机客。此外，宽松的银行信贷政策也是炒房盛行的助推器。这是立足于市场本身的两点基本判断。由此反观目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以认为是针对炒房的精确打击行动。

　　政策效果能否很快显现，取决于三个因素：第一，遏制炒房的政策是否会得到有效执行；第二，中央政府如何判断房价下跌对实体经济可能产生的影响；第三，地方政府是否会有消解性的政策出台。先看第一点，目前的政策是国务院绕过相关部委和地方政策直接出台的一刀切政策，短期内对这些政策的执行是刚性的，银行和地方政府没有回旋的余地；第二，在住房成为一个炒作工具的事实之下，房价下跌，不会对实体经济有太大的实质性影响——中国股市从6124点跌到1664点，产生了所谓“经济崩盘”的后果了吗？只不过是财富的重新分配而已。而房价脱离实体经济持续暴涨，长期内则必定会产生灾难性后果，相信在这一点上，中央政府的判断是清晰的，不会为利益集团种种耸人听闻的言论所左右；第三，地方政府不愿意房价下跌，这会影响地方政府的卖地收入，但地方政府可打的牌并不多，无非是减少土地供应而已，可是被炒家囤积的房源在完成充分换手之前，减少土地供应是不会对市场产生立竿见影的效果的。即便这些政策效果不明显，对中央政府来说，打击炒房还有住房保有税、住房转让的高额所得税、加大土地供应等三类政策工具可供选择。最近政策面频繁传出的消息表明，这些政策有望进入试点阶段。

　　对于市场上的炒家来说，不应该抱怨目前的政策太过无情。在长期内，市场是有效的，脱离了基本面的房价暴涨态势不可能持续。事实上，尽管前一段时期房地产市场可谓是烈火烹油一般，但地产股的走势在四月初已经开始小幅下调，这表明市场本身已经有自我调整的需求了。这一点，广大的炒家们就没有注意到吗？