应在引导需求的同时增加供给

　　本刊编辑部

　　下半年一旦地价下跌，本已感到财政压力的地方政府，可能更不愿放弃高额的土地收益，从而缺乏足够动力推建保障性住房

　　2010年已经过半，房地产市场也迎来了敏感的调控时间“窗口”。

　　所谓“敏感”，包含两层意思：一是就宏观经济的表现而言，由于此轮危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超出了预期，长期存在的结构问题和当前突出的紧迫问题都必须兼顾；二是就房地产的走势而言，尽管6月份全国新房销售价格出现环比下降0.1%，二手房销售环比下降0.3%的情况，表明遏制房价过快上涨的调控意图初步达成，但与此同时，还存在新建商品房价格维持在较高水平，房租价格出现大幅上涨，以及各地在具体落实保障性安居工程建设方面不尽如人意等问题。

　　因此，下半年如何在“两难”情形下调控房地产市场，显得至关重要。假如调控的力度把握不好，极可能使来之不易的调控成果毁于一旦；而进一步收紧政策以强行降低房价，则可能会伤及经济。在“两难”局势下推进调控，重点之一是落实好保障性住房计划，同时强化政策的执行力来干预市场预期。

　　此次房地产调控，被称为史上最严厉的调控，但与之前的历次调控一样，重点也放在了抑制需求方面。调控虽然取得了一定成效，尤其是投机性需求得到了较好抑制，但刚性需求仍然旺盛。所以，调控应在引导需求的同时，增加供给。

　　以前的多次调控，在增加供给，特别是增加中小户型的商品房、经济适用房以及廉租房等保障性住房方面，不尽如人意。而房价过高的一个重要因素，就是长期以来我们没有投入多少资金和土地去建设各种保障性住房，致使其供给缺口太大，从而导致巨大的住房需求全部拥挤到商品房市场，使得商品房价格飙升。实践证明，经济适用房、廉租房等各类保障性住房的大量入市，对缓解供需矛盾，降低房价，有显著效果。

　　鉴于此，此次房地产调控，亦强调加大土地供应，改变过去“面粉”贵过“面包”的局面。从国土部最近公布的数据看，今年上半年全国住房用地实际供应量达5.6万公顷，同比增加约135%，显示住房市场的供应端已有改善，但即使如此，也仅完成全年供地计划的三成。在18万公顷的用地规划中，分配给保障性住房的用地约2.4万公顷，占总量的13%，相对较少。但目前仅有天津、北京和江苏等少数地方实现了保障性住房用地的时间过半，任务完成过半。

　　地方政府之所以对建设保障性住房不热情，根源还在于其影响财政收入。下半年一旦地价下跌，本已感到财政压力的地方政府，可能更不愿放弃高额的土地收益，从而缺乏足够动力推建保障性住房。

　　要改善这样的境况，一方面应积极探索现有财政体系的改革，赋予地方更多征税权。另一方面，还应积极引导开发商参与保障房建设。目前有一种舆论导向，认为应将政策性住房供应与商品房供应分离开来，形成低价房政策房归政府、高价房归市场的局面。此种看法虽不无道理，但市场对低价房、政策房的发展并非毫无能力和责任，相反，市场在其中仍起着巨大作用。关键是政府采取何种手段和办法，让开发商逐步接受低利、微利时代的到来，开发出一种新的住房发展模式。

　　需要强调的是，在加快保障性住房的建设中，应当培育和规范发展租赁市场，特别是公共租赁住房市场。各国的经验表明，公共租赁住房是实现社会公平的一个重要手段，对解决中低收入居民尤其是刚就业年轻人的住房困难，能够起到很好的作用。为此，要建立健全租赁市场的管理制度，规范市场主体行为，鼓励社会资金发展公共租赁事业，逐步形成规范的房屋租赁市场。

　　城市化使得居民对住房的需求难以逆转。在此背景下，单靠政府短期政策严控房价，终究不是长久之计。要使高房价降下来而又不损及市场规则，必须兼顾经济效率与社会公平，在政策设计上有长期考虑。■