房地产调控需要目标共识

　　特约撰稿/沈洪溥

　　说不清已是第几轮次的房地产市场调控再次行至紧关要节的中盘。此次调控的成败如何，已很有些好事者做了或乐观、或悲观的预测。当然，也就很有些受众因这些言论而或喜或悲。不过，笔者在此并无意再赘述关于房价、成交量、保障房乃至差别利率等热点问题，只是觉得，历经数次调控，为什么房地产领域仍是民怨沸腾？或许真正的问题在于，调控当局和市场的其他参与者，譬如居民，譬如开发商，从未真正形成过目标共识。

　　缺乏目标共识的一个证据来自对价格的判断。先看调控政策的设计者，众所周知，房地产调控政策的目标已历经多次修改，从言之凿凿地要平抑房价，实现“居者有其屋”，到审慎地提出努力抑制房价过度上涨，实现“住有所居”这个近似车轱辘话的模糊理想，其间立场可谓步步后退，直至退到连房价暴涨都无法遏制的尴尬境地。

　　对于居民而言，始终是希望房地产的价格能够逐步降低，降低到能够承受的范围之内，换言之，是希望越低越好。因为缺乏量度指标，只要不出现雪崩，按照当前的价格水平，就不可能达到多数人满意的实施效果。因为，总会有不同承受力的购房者表达不同的态度——富裕群体可能情绪稳定，但中间层就容易心态波动，弱势群体和底层民众则因为看不到希望而反应冷漠。

　　对于开发商而言，则根本认为调控毫无必要，房地产市场调节完全有效——土地来自招拍挂，建筑安装充分市场化，宣传推广即便有点瑕疵，但也不值得中央政府出面打压，说到底，所有开发商都认为，房价暴涨的根本原因是强大的刚性需求或土地供应不足，政府要管理和操作需求，就等于是干预市场，房价难免越调越涨……

　　更不必说地方政府，出于长期以来对财权、事权不匹配所产生的牢骚，从调控目标看，几乎所有理性的地方政府都会灵活执行调控政策，避免房价调整过于剧烈，以免直接影响地方政府财力。

　　可见，房地产调控目标问题实在兹事体大，长期被忽略的结果就是每次调控都无功而返、无疾而终。因为立场和衡量标准各异，谁也讲不出，理想中的我国房地产市场该是什么样子。

　　在这种情况下，所谓调控，当然就成了“盲人骑瞎马，夜半临深池”。房地产调控本是个涉及人民切身利益的大事，结果因为在调控政策目标设计时缺乏足够的共识，也没有充分的利益协调，才导致后期政策手段一变再变，中央政府劳心劳力几成儿戏。

　　无疑，如此安排的最后结局是典型的囚徒困境。

　　学理上，囚徒困境成因是信息不对称。实际中，政府制定政策也看似经历了多次论证，听取民众、业内的意见，似乎并不缺乏信息。但是，笔者认为，虽然存在调研程序，但房地产市场调控政策调研样本可能过度单一，只瞄准了购房需求，忽视了对不同人群的广覆盖，因此，政策目标设计可能有总体目标却缺乏多层次目标，无法形成共同认识，导致不同市场主体有意或无意地误读政策意图。

　　政策目标的多层次根源于政策实施的多方面影响。一个组合政策工具实施后，所产生的效应分散于不同领域，对不同的对象产生不同的效果。因此，在西方现代政治实践中，政策设计者从来也避免强调单一的政策效果。一个例子来自奥巴马早些时推广其救市计划时的表现：他可以面对金融界讲此举对拯救资本市场和货币市场的意义，面对民众大谈将狠狠地惩戒华尔街违规机构，面对国会讲此时如此出手国家财政付出可能最小化。这诚然有争取选票的用途，但也客观地说明了一个政策目标分层次的情况。

　　因此，笔者建议，本轮房地产调控不妨在保持力度的同时，尽先对政策实施目标做出足够清晰的刻画，包括：对等待保障房民众的许诺，对改善型需求的变通，对投资者、投机者的告诫，对恶意扰乱市场的开发商和中介的警示，对地方政府就财权、事权的抚慰。凡此种种，不一而足。有了目标的层次，才可能形成不同利益主体的共同认识，才可能足够全面地评价调控效果，掌控调控进度。

　　否则，即便未来当真实现了中央政府预设目标，遏制了房价过快上涨的势头，却可能产生刚性需求大叫买不起、改善型需求高呼不让买、开发商抱怨国进民退、地方政府反复哭穷的效果，那可就是因缺乏目标共识产生的典型现象了。(作者为经济学博士)▲