四部委联合下发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。按说大家不应大惊小怪，公积金贷款政策的松紧变化，一直都是跟着商业贷款走的。9月底新一波房地产调控中提出商业房贷首付最低三成、三套停贷等政策后，公积金贷款政策必然也要调整。

　　只不过，这次公积金贷款调整的个别环节，与以往存在显著差异。这次并非简单调整贷款的首付比例和贷款利率，另外还提出了一些指导思想：严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题，有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源，更好地发挥其基本住房保障作用；严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

　　这一政策导向的明显转变，无疑具有进步意义。究其根源，上世纪90年代我国学习新加坡，建立了公积金制度，功能是从职工工资中筹集一部分资金，用于支持职工购买、建造、翻建、大修自住住房。然而，随着近十年来商品住宅市场的快速发展，居民购房情况发生显著分化，多数高收入家庭已购买二套或更多住房(其中部分或全部使用公积金贷款)，而部分中低收入家庭一套商品住宅都没买过，根本没有使用过公积金贷款。从资金使用角度看，公积金制度不仅没有达到通过互助保障职工基本居住的目的，反倒有点“劫穷济富”的味道。

　　就内容分析，四部委新政有两大看点。一是对于真正的刚需支持力度较大。购买首套套型建筑面积在90平方米以下普通自住房的，贷款首付比例最低为20%。第一次购置中小面积住宅的人群，属于非常合理的自住需求，而且支付能力不高，最需要公积金贷款的支持。相较而言，如今商业房贷的最低首付已提高到30%。

　　二是对于二套住宅的态度分化。从首付比例和利率上看，公积金贷款政策与商业贷款相似，第二套首付比例不得低于50%，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。但却并非对所有第二套房发放贷款：仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

　　这一规定将两类第二套房购买者排除在放贷的行列之外：一是现有人均住房面积大于当地平均水平，比如2009年上海为34平方米，如果是三口之家，那就现有住宅面积只要超过102平方米，就无法获得公积金贷款。二是虽然人均面积达标，但所购第二套住宅为非普通住宅，比如按2008年11月的标准，上海的普通住宅标准是单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。由于2009年以来上海房价大涨，目前市场化的新建住宅(剔除配套房)九成以上皆为非普通住宅。

　　根据上述分析，可以享受二成首付的刚需群体，基本不受新政影响，投资投机需求总体上影响也不大。影响最大的当属改善性需求者，由于相当数量的二套自住需求者无法获得公积金贷款，一部分家庭会暂缓购房。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)