房价统计数据正向“真相”逼近

　　房价是焦点问题之一，近年社会各界要求改革房价统计的呼声不断。国家统计局新公布的统计方案出现了几个亮点。但统计数据是否“经得起市场和历史的检验”还要假以时日。

　　小康记者 鄂璠

　　2月18日上午10点，国家统计局如期发布了《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。令笔者欣慰的是，改革的部分内容与笔者在2010年10月29日发表的《房价统计应该避免平均陷阱》文章中的某些建议暗合。

　　房价一直是全社会都关注的焦点问题之一，近几年，由于房价增长速度难以得到遏制、房价统计数据遭受质疑等多种原因，各界要求改革房价统计的呼声不断。而统计数据差之毫厘，根据其制定的政策、做出的决策，都极有可能带来谬以千里的后果。所以，国家统计局局长马建堂曾指出，各级统计机构要一如既往地把搞准统计数据作为第一要务，统计数据要经得起市场和历史的检验。

　　平均陷阱不再

　　从国家统计局16日公布的《住宅销售价格统计调查方案》来看，本次统计方案的改革主要体现在4个方面。

　　首先，是数据采集方式的调整。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另行调查；暂时不能取得网签数据的其他城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。

　　其次，是调查指标的调整。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　第三，是指数计算方法的调整。新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

　　第四，是数据发布方式和时间的调整。《住宅销售价格统计调查方案》实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。

　　在《住宅销售价格统计调查方案》公布之前，为什么住房销售价格统计会“撒谎”？

　　从根本上说，是因为这个价格指数统计的是房价平均数。而这次统计方法改革后，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，改为分别发布70个大中城市房价指数。从小的方面来看，这样方便了这70个城市的老百姓看懂房价指标，从大的方面说，这样方便了房地产商、投资人等更加清晰地判断大区域内的房价走势，甚至可以通过对这70个大中城市的房价指数进行简单计算得出诸如华北地区房价指数、东南沿海地区房价指数之类的区域房价指数，有效避免了房价统计陷入“平均”的陷阱。

　　中国房地产及住宅研究会副会长在接受《小康》记者采访时对此给予了很高的评价，“老百姓买房是在中国的每一个地方，每一个城市买房，需要了解的是具体城市的具体数据，而房地产市场并不像CPI一样，全国一个指数就可以了，房价指数在各地的差异是很大的，让老百姓看到不同城市的房价指数，了解不同城市的房地产市场调控情况，比发布全国平均数更重要，也更有意义。”

　　方便各取所需

　　此次统计改革将过去公布的房屋销售价格指数改为分别公布新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数是本次改革的亮点，从某种意义上说，这为公众尤其是不同阶层的购房者提供了“各取所需”的方便。

　　保障性住房，是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房，包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　二手住宅设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

　　新建住宅和二手住宅无论是在户型、面积还是位置等各方面都存在较大差异，原先国家统计局公布的房屋销售价格指数，是对两项住宅销售价格指数的加权统一，对于这两类房的购房者来说，都不能直观地显示房价变化，导致不同需求的两类人都不能满意。而在《住宅销售价格统计调查方案》公布后，将对新建住宅和二手住宅分别发布价格指数，并按照房屋面积进行再次细化。

　　2月18日发布的《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，让我们看上去还“不够解渴”的地方在于，1月份90㎡及以下、90㎡-144㎡和144㎡以上分类数据要等到下个月才能随同2月份数据一并发布。不过，因新旧方案交替、网签数据多带来的工作量较大的问题，相信公众都可以理解，毕竟，改革让我们看到了希望，我们由衷期望，房子这个特殊的商品也能像其他商品一样，有这样一种不同档次、不同层面的供应结构，并且能够针对不同消费者提供不同价位的商品。

　　顾云昌向《小康》记者表示，“商品住宅和保障性住宅的区分，让人们清楚地知道了保障房是什么价位，商品房是什么价位，按照平米数进行的进一步细分，则让我们知道了不同户型、不同面积、不同朝向房屋的相应价格，这样比笼统地发布一个平均价位更有意义。”在顾云昌看来，不同层面的住宅是针对不同收入家庭而设定的，无论对于买房者还是卖房者而言，此次房屋销售价格指数的调整都具有非常重要的意义，并且对市场的引导也可以发挥更有针对性的作用。

　　不断逼近真相

　　房价统计改革如何能让一个个数据能不断逼近真相？指数计算的方法尤其关键。《住宅销售价格统计调查方案》中称，此次改革调整了指数计算方法，即新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法，采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

　　什么是定基指数？定基指数是指在指数数列中，各期指数都以某—固定时期为基期，定基指数说明现象在较长时期内的发展变化情况。股价指数就是定基指数，这种指数比较方便多期比较，尤其是时间跨度大的比较。从理论上看，定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响，单纯反映价格变化。老百姓通过简单的关注指数的增减变化就能知道房价是涨了还是跌了，相比于以前的同比、环比和销售平均价格指数要直观的多。而且今后公布的指数也方便使用者将多期指数连续起来做图来判断房价的趋势。明显减少了使用者的计算量。

　　值得注意的是，《住宅销售价格统计调查方案》中提到，将采取网签数据代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据。“在过去的企业填报当中，不真实的因素很多，有的公司报的房价和实际情况并不一样，这就可能引起很大的差异，我们也发现前几年房价统计发布的数据和实际情况差距很大，引起了大家很大的异议。由网签数据代替企业的填报，真实性和准确性都会变得更加可靠了。”顾云昌分析说。

　　笔者认为，新房销售因为不考虑营业税等避税问题，数据应该较为准确，也能够真实反映房价水平，但是要注意在二手房房屋交易过程中存在着阴阳合同和营业税避税操作等问题，网签数据不能完全反映真实的房价水平，但是不同时期的网签数据互相之间进行比较还是能反映房价的升降走势的。尤其是近期市场风传国家将开展对房地产市场阴阳合同的整治工作，预计未来二手房网签数据的真实性将进一步提高，未来房价指数也将能愈来愈真实地反映房价的变化，让房价数据一步步逼近真相。