易宪容

　　最近温家宝总理到浙江访问时指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。也就是说，面对着当前国内房地产市场的问题，政府已经认识到问题的重要性与严重性，因此，政府对房地产宏观调控的决心是坚决的。

　　但是，市场可能会问，既然政府对房地产市场的认识比较清晰，房地产宏观调控也十分坚决，那么多年来，为何房地产宏观调控政策出台一波又一波，住房价格却越调越高，住房市场面临的利益冲突却越来越大。何也？这里既有政府对住房市场的认识原因，也有住房市场的政策失误。根据市场的以往经验，十多年来国内房价只是在上涨而没有出现过下跌，国内住房市场的“黑天鹅”事件没有出现过。正因为十几年来中国的住房市场从来没有出现过像样的周期性调整，更没有出现价格下跌的局面，加上政策上的失误，整个住房市场预期国内各城市的房价只会上涨而不会下跌也是必然的。既然房价只会上涨而不会下跌，那么住房政策出台以调整市场，让房价回归理性当然是不容易的事情了。不过，国内房地产真的不会发生“黑天鹅”事件吗？

　　所谓“黑天鹅”事件是指在近代欧洲，经过一千多年的观察，欧洲人见到的天鹅都是白天鹅，于是就得出结论，所有天鹅都是白的，后来欧洲人来到澳大利亚，一上岸竟然发现了黑天鹅。即使仅发现了一只黑天鹅，也从根本上颠覆了过去一千多年来欧洲人数百万次观察总结出来的“真理”，影响人们对天鹅颜色的认识。

　　用“黑天鹅”事件来看中国的房地产市场，十几年来，国内房地产市场出现前所未有的繁荣，各个城市的住房价格也只是上涨而不下跌，在这种情况下，住房的需求也就越来越膨胀，因为在绝大多数人看来，住房市场的繁荣还会继续下去，房价仍然只会涨不会跌。如果要进行住房宏观调控，不仅要切中要害，而且要有相当的力度，否则出台的房地产调控政策就容易被这种对住房市场的乐观预期所冲掉。

　　但是实际上，2003年以来，国内住房市场由于政策上一直没有对住房投资与消费作出一个严格的区分，也没有据此采取区别性的政策，从而使得国内房地产市场成了世界历史上住房投机炒作最为严重的市场。特别是这几年，在政府过度优惠的信贷及税收政策的诱导下，住房投机炒作更是遍布全国。在世界历史上，没有哪个国家的房地产投机炒作比中国当前更为严重。而住房投机炒作过度，特别是使用银行金融杠杆炒作过度，不仅会造成整个社会财富分配的严重不公平，会严重伤害绝大多数人的利益，而且也会增加金融市场风险，导致金融危机、银行危机及经济危机等。

　　因此，正如温家宝总理在谈话中所指出的，当前中国房地产市场的问题是最大的民生问题，如果住房问题没有处理好，不仅直接关系到广大民众的切身利益，而且关系到国家经济健康稳定发展，关系到整个社会的和谐稳定。住房的问题既是经济问题，也是社会问题、政治问题，政府对此问题不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房问题的重要性与严重性。既然住房问题是当前经济、社会及政治生活的重大问题，那么政府对当前国内住房市场房价过高、房地产泡沫过多、房地产投机炒作等严重的市场问题的调控决心要坚定，不因内外形势变化而改变。否则，房地产市场的“黑天鹅”事件在什么时候发生是不可预测的、不确定的。

　　也就是说，当前住房市场的“黑天鹅”事件，尽管是小概率事件，但当国内住房市场泡沫吹得很大，这种事件发生的可能性就越来越高。住房市场的“黑天鹅”事件不仅会颠覆整个市场的历史经验以及对住房市场的认识，也将给中国社会经济带来难以预料的变化。政府出台房地产宏观调控政策，要求对过度的投机炒作进行打击与遏制，就是希望延迟或消弥这种可能出现的“黑天鹅”事件。我想这就是温家宝总理要求坚决把房地产宏观调控进行到底的根本所在。但愿在政府房地产宏观调控政策的作用下，国内住房市场的“黑天鹅”事件不会发生或推迟发生。(作者为中国社科院金融研究所研究员)