张魁兴

　　日前有消息称，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成(中国广播网5月4日、中新网5月3日)。此前，几乎所有银行对首套房贷都上调了20%的利率，甚至不乏上浮30%的。也就是说，刚性需求购房者购房越来越困难了。这就让笔者不明白了：抑制“刚需”是调控目的吗？

　　在笔者来，楼市调控不只是遏制房价过快上涨，还应有调控房地产利润和让房地产回归健康发展轨道的内涵。一是遏制地方政府“卖地财政”，降低房地产土地成本。二是规范房价，打击开发商恶意涨价行为。三是限购房产，避免投机和炒房行为推高房价。目前限购政策的方向是非常正确的。对购买两套以上房产者，必须提高首付比例、提高房贷利率。对拥有三套以上房产者课以重税，迫使他们退出非居住房产。然而，现实是对拥有多套房产者缺乏有效制约手段，反倒对没有住房又亟须购房者设置了更高门槛，似乎抑制了“刚需”，房地产市场就会健康发展。

　　房地产市场健康发展能靠投机和炒房者吗？任何一个社会或国家，要想有房地产市场的健康发展，都必须紧紧依靠刚性需求购房者，因为房产的首要功能是居住，房地产市场必须以解决刚性需求购房者的住房为首要目标。当然，房产也有投资功能，自古中国人就有有钱买房置地的传统。但投资不是房产的主要功能，房地产更不能成为投机和炒房者的乐园，否则其居住功能就会减退。近年来，我国房地产正处在这样的现实中，所以国家才进行房地产调控，目的就是要房地产回归居住功能。但现在紧盯首套房的政策，恰恰是让房地产退出居住功能，这显然是错误的。

　　其实，谁都明白调控是艰难的博弈，甚至是决策者自我革命。刚性需求购房者不是调控决策者，决策者中的某些人或是有钱买房者或是拥有多套房产者，再加上官商勾结导致一部分决策者与开发商有着这样或那样的关系，试想决策者会轻易制定出有利于刚性需求购房者的政策吗？紧盯首套房并抑制“刚需”的信贷政策，只能使“刚需”购房者越来越买不起房，而且使房地产市场越来越恶化。因为投机和炒房者无法支撑起健康的房地产市场，房地产市场永远也离不开刚性需求购房者。没有刚性需求购房者，也就不会有房地产市场。