马红漫，经济学博士

　　楼市调控步入“深水区”。近日，银监会已要求银行采取各种风险控制措施，比如对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。

　　“借新还旧、滚动开发”在房地产业已成惯例，贷款门槛的提高意味着传统高杠杆运作将面临断炊之困。可以预想的是，随着生存压力的增加，部分开发商将会一改以往的傲慢，房价松动的可能有所增加。但需要提及的是，老百姓期待的调控目标是房价回归理性区域，而绝非小幅度下跌。

　　事实上，银监会此番表态的作用更多不过是明确楼市调控方向。在此之前，商业银行已然“自发”开始着手收紧房贷阀门。从去年下半年开始，商业房产开发贷款就表现出“一贷难求”之势，但是这并不意味着房地产商资金链条枯竭，他们迅速转而拓展信托及民间借贷渠道融资。商业银行此举不仅仅是因为紧缩性货币政策因通胀预期而不断加码、放贷资金日趋稀缺，更为关键的是它们已敏锐地嗅出了楼市风险，本能地做出了惜贷选择。

　　但遗憾的是，楼市调控的复杂性远超想象，银行信贷资金转向仅是加大了房价回调的可能性而已。同样是在金融领域，信托机构近期就在趋利冲动之下频频与房企合作。数据显示，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。信托资金逆向流入楼市，本是经济实体的市场选择，却在客观上提高了开发商继续与调控政策抗衡的“底气”。

　　需要指出的是，“周期性波动”铁律至今未能在房地产业显效，更重要的原因还在于地方行政力量的介入干扰。如今，卖地生财已成为地方财政的重要来源之一，当下楼市交投清淡直接波及到上游土地市场。有报道称，由于北京过度依赖银行土地储备贷款进行土地开发和基础设施建设，今年以来土地出让收入的急剧减少已导致其土地财政接近破产边缘。而在类似的资金压力下，部分地方政府扮演起了楼市调控“松绑者”的角色，限购令已在一些城市暗自松动，中介机构帮助客户提供假社保、假纳税证明的做法得到了默许。由此，楼市调控大棒再度面临高高举起、轻轻放下的尴尬。

　　时至今日，房价波动影响已渗透到了经济的各个角落，已远非买房人与开发商两者间的博弈便可决定。其背后，包括金融机构、地方政府，乃至决策部门均在各自利益与风险的坐标间左右衡量，艰难抉择。而要实现各方力量在房价调控中步调一致，尚需综合改革的深度推进。