易宪容

　　7月12日的国务院“新五条”出台之后，市场议论纷纷，同时造成股市中的房地产股大跌。在“新五条”中，最有新意的政策内容就是住房限购令的政策将从一线城市向二三线城市扩张。在市场看来，当这种住房限购政策进一步扩张时，那就意味着这一政策不仅不是短时政策，而是将制度化，成为国内普遍的、长期的住房政策。显然，住房限购令的制度化将对未来国内房地产发展造成巨大的影响。

　　不过，在笔者看来，市场及政府不要高估了住房限购及限价政策的作用。因为，这一政策的核心内容就是政府希望通过行政手段来遏制住房的不合理需求和住房投机炒作。比如，本地居民只允许购买第二套住房，外地居民只有在异地居住或工作超过某一段时间后才可在异地购买住房。这种以行政手段为主导的限购令，看上去确实能对住房投机炒作起到一定的遏制作用。比如说，早些时候市场盛行的温州炒房团，在限购政策面前就只能徒唤奈何了。

　　但是，对于住房限购令，有几个问题要分清楚。一就是假定各地方政府能够不折不扣的执行中央的住房限购令，那么政府就得了解清楚各地方异地购买住房数量有多少。当然，对于像上海、北京这样的特大城市，异地购买住房比重可能会高一些(但是到目前为止从来就没有看到政府公布相关的数据)，而对于二三线城市来说，这种异地购买住房比重几乎会很小。如果地方政府对本地及异地的定义界定(比如长沙)，那么异地购买的比重更是会小。如果异地购买住房比重小，那么限购令遏制异地购买住房的作用就十分小。同时，限购异地购买，不是不可异地购买，如果有在当地相关工作居住证明，就不在限购之列。但是这些证明与文件都可人为开出的。比如，2010年北京市住房限购令出台，其缴交社保的账户就增加了三分之一。也就是说，无论是地方政府及居民，对于住房异地限购的约束，是可以通过各种方式来化解的。

　　二是对于当地居民的住房限购，即本地居民购买第二套以上的住房受到限制或当地居民不能够购买第三套以上的住房。这条政策又包括以下两层重要的意思。第一层意思，我曾经计算过，按照当前的城市人口人数及未来城市化进程中农村进入城市的人口，每一个家庭(3口之家)可持有二套住房，按照2010年中国住房生产的套数，要满足这种城市居民持有二套住房的要求，那么中国住房市场还得努力生产30年。对于这样一个无限大的住房市场，住房限购令“有”等于“无”。第二层意思是如果购买住房是有利可图的，就如前十年那样，凡是购买住房就能够赚钱，那么三口之家的家庭还可能为了购买住房而出现更多的组合或更多的家庭，对住房的需求更是会膨胀。

　　也就是说，限购令给住房市场一个清楚的信息，不允许当地居民购买第三套以上的住房，但允许购买第二套住房，住房市场仍然是一个需求无限大的市场。在这个需求无限大的住房市场，供求关系短期内是无法得到满足的。而购买第二套住房，也明确告诉市场，政府对一定程度上的住房投资或赚钱是允许的。因此，城市居民谁先进入第二套住房市场，谁就占有住房市场及财富增长的先机。在这种情况下，住房价格上涨就是必然了。

　　从经济逻辑上说，住房限购令的出台不仅为政府行政干预市场提供了政策上的工具，而且也给住房购买者赚钱提供了政策上的保护。因此，这种限购令能否对住房不合理的需求起到遏制作用是十分令人质疑的。

　　今年“新国八条”出台之后，一线城市的住房销售开始下降，房价上涨幅度开始放缓，甚至于有些城市开始出现房价调整态势。这些情况的出现，其实并非是住房限购限价政策的结果，而是国内住房按揭信贷政策发生了根本性的变化。

　　今年以来住房信贷按揭政策的变化主要表现为以下几方面。一是各商业银行信贷全面收紧，可贷资金减少，因此进入住房按揭贷款市场的钱越来越少。不少银行为了增加其利润水平，把其可贷资金放入更高收益项目，购买住房者获得银行信贷减少甚至无法通过银行按揭贷款进入住房市场。二是随着房价飚升及房地产泡沫吹大，住房市场的风险越来越大，因此，为了降低住房贷款市场的风险，银行纷纷提高按揭贷款首付比例，住房贷款去杠杆化十分明显。这必然会弱化购买者进入市场的购买能力。三是从紧的货币政策不仅使按揭贷款数量上收紧，而且在利率上调后贷款成本也全面上升。可以说，与一年前7折优惠下的住房按揭贷款利率相比，购买第二套住房的按揭贷款利率(在可贷款到情况下)上涨了近一倍。住房按揭贷款利率全面上升，不仅快速增加了住房投资成本，也将改变住房投资者的预期。可以说，这些政策所影响的仅是新进入者，如果对存量房的住房投机炒作也采取相应政策，那么住房市场将会发生较大变化。如果加上更有效的住房税收政策，那么国内房地产市场会发生更大的变化。

　　总之，当前住房限购限价政策对住房市场调控所起的作用是十分有限的，甚至于对遏制住房不合理的需求起到反向的作用。这些政策的推出，仅是少数政府职能部门一己之私的结果。半来年事实已经证明，政府想通过住房限购限价政策来调控房地产市场只能是适得其反。而上半年国内房地产市场出现一些调整，根本上是央行货币政策收紧或银行信贷按揭政策变化的结果，政府及市场决不可高估住房限购及限价政策的作用。否则，一定会让国内住房市场更加走入歧途。(作者系中国社科院金融研究所研究员)