作者：李妍(微博)

　　今年第二季度，人民银行进行了新一轮的房地产贷款压力测试，银监会主席刘明康在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌5成，银行业也能够承受。(据7月29日央视新闻频道)

　　在房地产金融安全是银行金融安全底线的语境下，对银行进行房贷压力测试，从而指导银行实现房贷风险软着陆，似有必要。与去年相同，今年的房贷压力测试依然乐观。根据压力测试结果：即使房地产市场出现最坏的情况，房价下跌三成甚至五成，银行都可以承受这种风险，银行业不存在被房地产商裹挟这种情况。

　　这种分析似有背景为证。一个最明显的金融背景就是，出于收紧高企的物价水平，乃至对房产市场进行调控的需要，今年以来，银行存款准备金率不断上调，央行连续多次加息。银根紧缩之下，社会流动资金不断被收回，作为窗口企业的商业银行顿感寸头吃紧，在借贷交易中越来越处于强势地位。

　　而在国家房地产市场政策调控之下，随着房地产市场风险加大，银行逐渐收紧对房地产开发的放贷规模，甚至连一向被银行视为优质资产的房屋贷款也被牵涉其中。据报道，继5月份建设银行证实其浙江分行将其首套房贷提至四成之后，近日南昌、石家庄、广州、深圳多个地方的银行相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。在一些城市，银行对房贷的审批周期明显延长，过去可能只有一周左右的审批期，现在却延长到10天到20天不等。

　　央行刚刚公布的数据也显示，今年上半年，国内主要金融机构、农村合作金融机构及外资银行等，人民币房地产贷款累计新增额7912亿元，同比少增了5985亿元，来自银行的贷款在房产开发中的比例在下降，目前占比是30%。

　　这些数据似乎足以表明，随着银行对房地产贷款规模的减少，即使房产泡沫破裂风险增大，银行也能置身事外独善其身，对房产下跌的抗风险能力增强。但数据只能证明房贷规模的确在减少，却无法实证银行究竟能扛住多大的房产下跌风险。

　　目前看来，房贷压力测试的确是测验银行抵御风险能力的准绳。可即使房贷压力测试的结果让人心安，但房贷压力测试本身是否能全面反映银行的金融风险呢？换句话也即是，压力测试本身所含的系统风险，及其测试标准的模糊，让人不敢对它的测试结果盲目乐观。据此前的《中国证券报》报道，我国商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

　　但这种测试仅是基于一种假定场景，楼市本身变幻莫测，借款人行为更是无从把握，这种缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏一种对还款信用及能力的全面预期。设若楼市大幅下跌，宏观经济乃至银行资产势必大幅缩水，整体经济变动将间接影响借款人的还款能力，在还款信用无法预期的情境下，借款人的抵押物能否足额覆盖贷款金额？抵押物如何变现？变现金额能有多少？失去流通价值的抵押物会否不值一文？这种风险不是没有，在美国次贷危机中，一些地区数美元一栋的房子都无人问津。倘若银行手握大量无法流通、无法变现的不动产，抑或是压根没有抵押物，资产流动性缺乏，都势必面临巨大的风险。

　　倘若此次的房贷压力测试标准依然如此前的报道所言，那么不得不说，这种存在漏洞的测试无法全面预测危机真正来临的时刻。倘若对资产变现能力过于乐观，对借款人信用、还款能力缺乏与房产市场、整体经济形势变动的关联性预判，那么即使如今的种种数据显示，银行业对房产的依赖在逐渐减弱，却不能全面把控房产真正下跌时可能带来的金融风险。