沈洪溥

　　近期有媒体报道称，部分二三线城市房价正“逆势上涨”，可能给楼市调控前景带来一定的不确定性。

　　对此现象，笔者的看法与媒体判断或许有所不同。直观上看，二三线城市楼盘的卖点只是价格低，动力只是投资需求。楼市如股市，往往在市场资金不充足的时点，才有对小市值品种的追捧。因此，这种局部热点并不说明市场转势，恰恰说明了国内楼市人气已经开始涣散，部分二三线城市的楼市火爆(如果报道没有水分的话)恰印证了我国楼市长期拐点的确立。当前，需要保持调控力度，确保效果在更大范围内显现。

　　首先，部分二三线城市楼市的火爆并非由内部住宅需求引起，价格涨升往往主要由投资资金推动。以辽宁丹东为例，作为今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1月到6月间，该市前四个月房价涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比例超过20%，14个城市上半年外地人购房比例超过20%。这可以表明，上述在楼市调控期逆势上涨的城市，其楼盘价格涨升动力并不出奇，或者来自本地投资客，或者来自外地投资者，投资需求而不是自住需求是推动价格暴涨的主要动力。

　　其次，部分二三线城市楼市所受到的资金关注与品质关联有限，主要由规划调整等因素引致。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要助推因素。比如，根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，烟台与威海的城镇组团建设随即成为热点。2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%，增幅比山东全省还高7.4%。今年以来，烟台市房地产投资增速也在山东沿海城市中继续高居首位。

　　可见，在政策规划布局调整后，建设进度突然加快，引发资金关注，进而产生了区域楼市热点。这暗示，随后的价格快速涨升并无关楼盘基本品质提升或本地居民收入提升，是题材和想象空间构成了主要的价格助涨理由。

　　最重要的，这些涨升的二三线城市房价基数都普遍较低，适合规模资金介入，完成对代表性项目的控盘和示范性拉升。从媒体报道看，丹东市作为具有代表性的二三线城市，虽然既沿边又沿海，生态与气候良好，但房价在本轮涨升前的基数相对较低：2010年全市均价大致为每平方米3243元。在此基础上，2011年以来的房价同比增幅虽然较大，但迄今其房屋绝对价格较之一线二线城市看，似仍具有一定吸引力。价低的典型特质吸引了广泛的投资兴趣，资金参与面相对较广，更是一轮又一轮“击鼓传花”游戏的由头。

　　当前的问题在于，尽管目前二三线楼市热点城市的价格似乎并未向一线城市看齐，仍具有所谓“价值洼地”特征，但其中风险也不容小视。本质上，部分二三线城市的楼市反弹，是整个国内楼市价格中枢向上移动后的“补涨”，同样是正在或者已经形成泡沫。既同是泡沫，就应与一线城市楼市泡沫同样对待，尽早采取措施。特别是，二三线城市经济总量偏小，产业结构单一，抗风险能力较一二线城市更差。一旦泡沫有朝一日突然破碎，对当地经济的破坏可能是毁灭性的。这方面，北海、海口均可作前车之鉴。

　　从现状出发，有关二三线城市的地方政府宜对本地楼市的热络情绪保持足够的警惕。一是在必要时出台限购政策，防止外部资金恶意炒作，带来影响地方社会经济稳定的负面后果；二是强力禁止开发企业与投资资金恶意串谋，维护本地房地产市场秩序，保障市场良性健康发展；三是扎实贯彻保障房政策，通过公开透明程序向本地符合条件的居民家庭提供质量好、租金低的保障性住房，充分满足居民现实住房需求。

　　最重要的是，二三线城市的地方政府要树立“不贰过”的底线。不能像过去六年中某些一线城市地方政府所做的那样，对房地产泡沫优柔寡断乃至姑息纵容。否则，必将严重伤及地方经济根基，早晚令地方经济陷入进退两难的困境中。

　　(作者系经济学博士)