易宪容

　　对于当前国内房地产市场形势的判断，我们既要建立在对现实市场仔细观察的基础上，也得关注当前房地产市场政策会走向哪里。对于前者，尽管房价上涨有所收敛，上涨的幅度有所减小，但从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产仍然处于极度的亢奋之中，比如上半年住房投资开发增长达到了36%以上水平，房地产开发资金增长达到了26%以上。房价更是不可思议，今年上半年全国的住房平均价格(全国住房销售总额除以住房销售总面积)从2010年底的4724元上涨到5188元，涨幅达到了近10%。也就是说，经过一年多来的房地产宏观调控，尽管一线城市的住房价格上涨幅度有所下降，但是全国房价上涨趋势并没有改变，只不过，这些地方房价上涨幅度小了一些。

　　如果房价上涨的态势不改变，要说房地产宏观调控达到多少效果只能是自欺欺人。特别是当前中国房地产市场仍然以投资为主导，如果价格不变化，要遏制房地产投机炒作是不可能的。因为房价过高，不仅没有把过大的房价泡沫挤出，反之让早几年一二线城市吹大的房地产泡沫向三四线城市蔓延。如果房地产泡沫向三四线城市蔓延，不仅房地产宏观调控的目标没有达到，反之房地产市场巨大的金融风险在进一步扩大与增加。估计这就是最近政府为何要把住房限购令向三四线城市推广的原因，也是政府一直在强调的房地产宏观调控不会放松的关键所在。

　　不过，房价的变化有几个现象值密切关注。一是一些一线城市的房价似乎在松动，比如北京通州一些项目的房价在向下调控，但是这种调控还不具有普遍性。因为，作为一个以投机炒作为主导的市场，如果市场预期不改变，那么房价要出现大的调整不太可能。在当前房地产的市场预期并没有改变。特别是当前投资为主导的市场，如果赚钱效应不改变，那么投资者仍然会预期房价上涨而不下跌。在这种情况下，尽管住房销售量大幅下降，但投资者仍然会把手中的住房捂得更紧而不出售。二是从政府统计局公布的数据来看，今年以来70个大城市的房价基本处于一个僵持的态势中，即当前不少城市的房价不涨也不跌。但实际上的情况与此相差较大。特别是三四线城市房价上涨态势并没有改变。这不仅使得市场对政府公布的房价指标十分质疑，也不利于我们对当前房地产市场态势的分析。三是随着不少城市住房销售量严重下降，不仅表明了房地产商资金链出现紧张，而且表明了房地产商对未来市场的信心也开始下降，从而出现了不少城市土地拍卖流拍现象。在这种情况下，市场预期有可能出现转向，但还不是一定，还得再观察。

　　现在再来看房地产政策未来会如何变化。温家宝总理最近指出，国内宏观调控的取向不会改变，以及要确保房地产宏观调控出成效。为了其目标，政府最近两大房地产政策值关注。一是政府正在规划把住房限购令向三四线城市延伸，希望该政策来遏制住房投机炒作。不过，在本文看来，表面上，住房限购令的实质是如何通过政府行政管制的方式来限制住房的投机炒作，但实际上是吹起全国居民竭尽全力地进入房地产市场购买住房的冲锋号。

　　因为，住房限购令的要义有三个方面，一是本地居民可购买第二套住房；二是居民在异地有限制可购买一套住房；三是禁止居民购买第三套以上的住房，无论是本地还是异地。可以说，从限购令的要义来看，对住房投机炒作最大的作用是限制了居民购买第三套以上的住房。但是，如果没有其他条件限制，仅是第一要义，如果本地城市居民再增加一套住房，那么城市的住房供应量就需要建造233亿平方米的住房。如果按照住房销售最高的年份2010年来计算，这样的住房供应量也需要25年时间才能完成。如果再加上每年城市化率1%，每年就得加大住房供应量50%。也就是说，尽管住房限购令体现政府对市场的干预，但这种限购令并没有起到遏制住房投机需求的作用，反之激发住房的潜在需求。

　　二是有两项房地产政策值得市场密切关注。最近国家税务总局表示要加紧修订房地产税收相关条例。如果条例能够取消国内住房税收政策的过度优惠，无论哪一种住房税收政策稍微严厉那么一点点，就会把房地产投机炒作杀得落花流水。但是目前不知道要修改的房地产税收政策是什么，其公平公正的程度又如何。还有一方面就是今年以来过度优惠住房信贷政策已经全面收紧。如果这种政策能够进一步收紧，那么在今年年底或明年初，国内整个房地产按揭信贷政策对市场的影响决不可小视。它可能改变当前对房地产市场预期及房地产市场僵持的局面。不过，今年年底这种政策落实执行情况如何，现在仍然面对较大不确定。

　　国内未来房地产市场变数，除了上述的税收政策及信贷政策变化之外，另一个重要的变数就是“十八大”新的领导班子对房地产市场的定位。如果他们明确表示住房的基本功能是居住，而不是宏观调控的工具及投机炒作赚钱的工具，那么就会重新审视当前国内的房地产市场政策，并通过新的房地产政策来保证住房的居住功能。如果这样，未来国内房地产将面临巨大的调整。对此，大家要密切关注。(作者系中国社科院金融研究所研究员)