马光远
中国社会科学院城市发展与环境研究所撰写的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》近日发布。该蓝皮书引起关注的最大原因是报告大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”
在今年一季度一线及部分二线的城市房价出现变态的暴涨之后，房价未来的走势又成为中国社会上上下下最为关注的热门话题。各种各样的蓝皮书、绿皮书、白皮书争先恐后对未来的房价走势进行了大胆的预测。
本来，预测不是经济学家的本职工作。对于经济学家屡屡预测不准经济走势，凯恩斯曾经说：“毕竟经济学是一门技术性很强，因而也是很难懂的科学，虽然几乎没有 人相信它”。到今天，相信经济学的人越来越多，但相信经济学家预测的人的确越来越少。社科院作为中国社会科学领域的顶级机构，真的应该对各种各样的皮书打 着社科院的旗号的行为进行约束，因为这种皮书不管是谁做出来的，外界都认为这是社科院的观点。
笔者这么多年关注房地产，深刻感觉 到，无论是房价的走势，还是房地产政策，都非常难以判断，中间牵涉的利益实在太多，博弈实在太过于复杂。以今年一季度的房地产的表现而言，尽管笔者在去年 年底认为一些城市的房价会大涨，但绝对没有想到，仅仅一季度，苏州、上海、合肥、南京、中山、东莞等城市的房价发疯到今天这个程度。迄今为止，对于一季度 房价突然出现的疯涨，从学术角度而言，仍然缺乏非常有说服力的解释。原因一方面在于中国房地产很多数据的残缺，以及一些政策操作的不透明。除了首付贷、加 杠杆、众筹买房这些行为可能成为推动房价上涨的因素之外，天量的信贷是房价疯狂背后最大的推手。
笔者曾在《谁是房价大涨的最大推手》的文章中对一季度房价出现大涨的原因进行分析：中国房地产市场冰火两重天，背后的最大推手有三：
一是经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的保值的压力，在负利率的周期下，保值最好的选择仍然是一线城市和热点城市的房产，这导致大量的资金进入了这些城市的房地产，引发房价非理性大涨；
二 是超乎预期的货币宽松政策。3月份M 2增长13.4%，超过政府工作报告计划的13%的目标；一季度银行新增贷款4.67万亿元。社会融资额同比增加 6.59万亿元，融资规模创历史最高水平。这都意味着，目前的货币政策超预期宽松，货币超发的结果就是钱继续流向保值能力最好的房地产领域；
三 是房地产政策的过度宽松。在两会之前，中国的房地产政策通过一系列的组合拳，基本回到了2008年金融危机救市时的水平。一线城市房价疯涨的背后，是大家 “心领神会”，这个游戏链条上的所有参与者合力把房价做起来，无论是加杠杆的首付贷，众筹买房，还是在限购的情况下，一些没有购房资格的人获得了购房资 格，这是一线城市房价疯涨的重要原因。但我个人仍然认为，要解释一季度房价的疯涨，还需要更多的证据来支撑。也许只有凯恩斯的“动物精神”可以解释。
不 仅房价难以说清，在不同的房地产政策下，政策具体会如何运行，其实里面的门道更加复杂。过去多年，我们看到的一个基本的规律是：大凡挤压楼市泡沫的政策， 基本宣告失灵，而刺激楼市的政策，则会引发各界“一致行动的逻辑”，制造空前繁荣的市场。这在今年的房地产市场的表现也极为明显。但如果真的从政策的表面 看，明明是要通过农民工的市民化加快去库存的步伐，为什么剧本最终被修改成一线城市和部分二线城市的房价疯涨。真实的政策意图又是什么，究竟谁真的能参 透？
如果从常识来看，从房价收入比指标来看，从房地产本身的周期看，在经历2016年房价的非理性大涨之后，2017年中国房地产 市场无疑面临着尴尬的局面。就此而言，社科院的蓝皮书预测2017年房地产进入全面下行通道有其一定的道理。但如果中国房地产真的这么简单，房价的问题早 就解决了。然而，从政策的欲言又止以及地方政府和房地产千丝万缕的关系，当房价成为各种利益的注脚和奴婢，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。
斯说得好：制度并不一定是，甚至经常不是按照社会效率来设计的，相反，它们是为了服务于那些具有创造新规则谈判能力的利益集团而创造的。回到房地产的常 识，笔者一直强调，中国房地产的好日子其实早在2014年已经结束，一季度的大涨的蹊跷和中国期货市场的螺纹钢一样的令人困惑，在螺纹钢产能过剩的情况 下，螺纹钢却遭到了爆炒！同样，在中国80%以上城市住房严重过剩，80%以上的城市的房价和农民没有任何关系的情况下，不管2017年房地产是否进入全 面下滑的通道，房地产政策都应该要为未来市场更大的风险未雨绸缪，做好准备。（作者系经济学博士）
责任编辑：王彦飞
