近期，发展住房租赁成为国务院常务会议、国新办发布会上的重点话题。为加快培育和发展住房租赁市场，日前，国务 院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系。商 业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，同时从六个方面提出了鼓励出租房的措施。

    《意见》鼓励出租房的几大举措力度非常大。首 先，最受关注的是限定条件内允许出租房打隔断，只要按照规定不改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，原本在违法之列的隔断房就正式合法化了；其次， 给予了很大幅度的税收优惠，《意见》规定对个人出租住房的增值税征收率由5%减至1.5%，而对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前还可 以按规定享受免征增值税政策；再次，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，只要符合条件的都纳入公租房保障， 也就是说扩大了公租房的保障范围，而且会鼓励对公租房实行货币化补贴，即由财政补贴受保障者在市场上租房子；同时，还将大力发展住房租赁企业并稳步推进房 地产投资信托基金（R EITs）试点。

    从2015年开始，以“购租并举”为核心并鼓励“以租代购”的二次房改提速。而这份文件从 房屋结构与性质、税收优惠、保障房货币补贴到租赁市场培育和金融配套措施，对“购租并举”、“以租代购”的全方位促进，是二次房改以来的最大动作。“购租 并举”、“以租代购”，除了解决住房保障的问题，也是提高存量房利用率、推动房地产市场健康发展的重要一步。

    要促进“购租并举”、 “以租代购”，需要注意防止实践中偏离政策走向，首先要注意的是打隔断合法化的问题，实际上，在出租房里打隔断生生多造一间甚至几间房出来，并不是什么新 创造，上海叫“N + 1”，香港叫“劏房”，在城中村的群租房里尤其普遍。由于打隔断涉及改变房屋结构，可能引发消防等安全隐患，所以香港和澳洲等地区 都是明令禁止的，而英国是通过货币手段调节，一个房子超过5个人租住将会更贵。虽然《意见》规定了打隔断不能影响防火和安全疏散，可是隔断合法化会不会刺 激非法隔断房增多，如何保证每一间出租房的隔断合规，如何排查违法隔断，是否能最大程度保证安全，保证安全状态下的隔断合法化带来的收益又是否能覆盖行政 成本，都是需要考虑的。

    “以租代购”的促进措施要奏效，更重要的是拉近购房和租房的差距。发达国家租房很普遍，美国的租房比率达到 三分之一，德国更是超过半数人口在租房，但是中国的房屋自有率非常高，即使是自己租房的人名下有房产的也不少。除了传统观念，更多的是因为，在发达国家租 房或购房并没有什么附带的公共服务价值，除了极少数城市也鲜有多大的投资价值。而在中国，购置房屋附带的“功能”和房屋租赁差得太远。租房基本上只是纯粹 的消费，而房价的上涨尤其是一线城市的暴涨让房屋拥有了很强的投资属性，而且学位、户籍等涉及公共服务和社会福利的一系列“功能”也都是购房所附带而租房 现实中几乎没有的。

    要让上述促进“以租代购”的措施发挥作用，不可或缺的是为出租房填补本应拥有而现实中并没有的附带“功能”。例 如，外来务工人员可以享受唯一租住房的学位；又如，很多城市都可以买房落户，但即使要去库存，也不应该朝着鼓励农民进城买房将户口落到城里的方向去努力， 大方向必然是打破户籍藩篱，让无论是买房租房、户口是否在这个城市，只要在这里居住就能享有相应的权利和公共服务。《意见》中有提及“保障承租人依法享受 基本公共服务”，显示决策层对此有清晰的认知，当然也需要可操作配套措施不断跟进。

    对于个体而言，租房或买房都是个人的自由选择。眼下买房盛行，是因为买房有着很多租房不具备的附加“功能”。鼓励租房，需要在推动房地产市场健康发展的基础上，提升租赁房屋的相应“功能”，方有可能实现“购租并举”、“以租代购”。