原标题：“地王”成堆涌现，背后的推手是谁？
来源作者：王兴康
来源：公号“人文经济学会”
“地王”指房地产用地招标中，拍得同地段楼面价最高，或者总地块价格最高的中标单位。2015年超过溢价率40%的95宗地王中，有51宗出现在一线城市。
2016年前4个月只有117宗地王，5月份一个月的地王数量刷新了土地市场的历史纪录：全国出现69宗“地王”，5月份被称为“地王月”，尤其是二线城市，出了56宗地王。
许多人认为中央去库存的本意，最希望看到三四线城市去库存，现在却是热点城市“地王潮”的出现。去库存的重要手段就是降房价，但是地价高了必然推高房价，是不利于降低开发成本的。
这种观点颠倒了商品价格与成本的关系，正确的看法是竞争决定价格，价格决定成本。具体来说，购买竞争越激烈商品价格越高，供应竞争越激烈商品价格越低，商品价格由相对供求竞争的激烈程度决定。
先来看需求。影响需求竞争的一个关键因素是收入，收入增长越快对房产需求竞争越激烈房价越高，从而提升对土地的需求，推高土地价格。
是需求竞争加剧引起房价上涨，房价上涨引起地价上涨，而不是地价上涨导致房价上涨。一块土地如果是有人免费送我盖房，我的卖房价格不会因此降低，照样是能卖多高卖多高。如果地价能决定房价，地价高房价也会高，那么同样的逻辑，我住进总统套房写这篇文章，写它10天，谢老师难道需要付我成倍的稿费不成？
既然分析是预期的实质性收入增加，引起需求竞争加剧导致房价上涨，可事实上，近年来中国经济增速下降，展望未来几年也看不出经济快速复苏甚至快速增长的势头。这明显与我们分析的结论相反，实际上应该是经济增长放缓实际收入减少，对房子需求下降，房价下降，地王减少。问题到底出在哪儿？
其实，收入增长引起需求增加分为两种情况，一种是生产效率提升，实质性收入与购买力增加引起需求增长，另一种是货币发行增加，名义性收入与购买力增加引起需求增长。
到2016年4月末，中国广义货币（M2）余额144.52万亿元，同比增长12.8%，比去年同期高2.7个百分点。狭义货币（M1）余额41.35万亿元，同比增长22.9%，比去年同期高19.2个百分点。到4月末，本外币贷款余额104.27万亿元，同比增长13.1%，人民币贷款余额99.12万亿元，同比增长14.4%。而同期中国GDP增长不到7%，无论贷款增量还是货币增量均远远超过GDP增量。
许多超发货币投入了国家建设项目与国企项目，这些项目相对效率较低，预期产出较少，于是，导致货币增量超过GDP增量，许多物品名义价格将上涨，实际购买力将下降。
我们知道财富仓库分为两种，一种是自身产出价值的比如土地、机器、人力等，另一种是自身不产生价值的比如古董、字画、比特币等。可以称这两种资产为财富的生产类仓库与储藏类仓库，生产类仓库的价值由自身产生的收入折现决定，储藏类仓库的价值由超过生产类仓库价值的多余收入决定。
房产是一种兼具生产与储藏功能的财富仓库，而且，安全可靠，对收入变动十分敏感。既然现实中存在大量超发的货币，那么，就会引起名义收入增长，对房子需求竞争加剧，引起房价上涨，引发对土地需求增加。
土地是决定房价的关键因素，同样是种兼具生产与储藏功能的财富仓库。按理说货币发行多了，货币之水就会相应地流进土地的蓄水池，可是我国目前的土地制度严重阻碍了货币之水的流入数量。
目前，我国农业用地的使用权归农民个人，农业用地之间的流转收益归农民个人享受。随着工业化与城市化不断深入发展，农业用地与工商业用地的价差逐渐拉大，如果土地的转让权在个人手中，农业用地就会大量转化为工商业用地。可是目前我国工商业用地采用国家征用批租制度，农业用地想要转化为工商业用地，必须先由国家征用转变为国有土地，然后由国家将土地批租出去，即把土地的使用权拍卖出去。
在工商业土地征用批租制度下，面对居民与农民，唯一合法的暴力机构――政府成为唯一的土地购买者，使得买方竞争不足，土地价格偏低。许多居民与农民房屋遭到强拆，政府多次提高拆迁房补偿费用标准等现象就是收购地价偏低的体现。这就大大提高了土地转让的麻烦，使得农业用地转换成工商业用地不足。
从政府拍卖工业商用地的角度看，在拍卖过程中，面对各家房地产商，政府成为唯一的土地出让方形成卖方垄断，供应竞争不足导致土地拍卖价格较高。
政府在农业用地转化成为工商业用地的过程中，面对居民与农民是唯一的买方，面对房地产开发商又成为了唯一的卖方，在其中扮演了土地双边垄断的角色。双边垄断的格局使得房地产土地供应代价上升，供应数量大幅度减少，超发货币之水无法顺畅地进入房产用地的蓄水池中，使得工商业土地价格奇高。
另外，许多超发货币投入了国企项目、政府项目及购买国有工商业用地等方面，与民间投资与生产相比，这些投资更有可能效率较低，产出较少，将来产生银行坏账的可能性较高。到时候，为化解这些预期的不良贷款与银行坏账，国有银行很可能会采用追加投资的方法发行贷款，发放货币，这又进一步强化了人们对政府进一步超发货币的预期。
结合货币增发引起名义收入增长，政府投资项目强化超发货币预期，国有工商业用地吸纳货币能力较弱等几个因素，就能合理地解释房价与地王现象了。货币超发引起预期的名义收入增长，投资项目的性质引发坏账强化超发货币的预期，两个因素加剧了住房需求竞争，提高了预期房价，引发对土地的预期需求增加，加上政府双边垄断房产用地，弱化土地吸纳货币的功能，使得房地产用地供应竞争不足。在这种供求竞争形势之下，地王便扎堆涌现了。这就是今年以来土地价格持续上涨，特别是5月份地王成批出现的主要原因。
责任编辑：王彦飞
