原标题：为什么史上最严“沪九条”反而调热了豪宅市场？——兼论政策不能行劫贫济富之举
作者：王兴康
来源：公号“经济学家告诉你A”
2016年已过半，纵观半年来的楼市，犹如过山车一般刺激。房价好比任人拿捏的泥人一般，感觉太热就出紧缩政策，感觉太冷就出宽松政策。以上海为例，新年伊始，房地产市场利好不断，2月2日起“降首付”、2月21日起调整“公积金”、2月22日起“降契税和营业税优惠政策”等。于是上海楼市犹如脱缰野马，一发不可收拾，成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有。
然而，在3月25日，上海公布了史上最严厉的“沪九条”，楼市开始降温。据上海链家市场研究部数据显示，二季度以来，上海新房月度成交量迅速降至百万方以下，新房市场2季度纯商品住宅整体成交量较1季度出现37.6%的跌幅。
让人感到奇怪的是，史上最严厉的楼市调控“沪九条”好像仅对普通住宅起作用，豪宅市场成交量却并未缩减，2季度顶豪（成交均价10万元/㎡以上）成交量较1季度则不减反增，增幅达3.2%。自2016年以来，顶豪市场月均成交量超百套，较去年足足翻了一番。截至6月21日，上海新房市场中顶级豪宅成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，已超去年全年成交量，再创历史新高。
一季度宽松的住房调控政策叠加宽松的货币政策使得住房价格节节攀升，这容易理解。让人不解的是为何二季度在同样的货币政策、土地批租政策与楼市紧缩政策下，普通住宅市场与豪华住宅市场的表现却是冰火两重天？
经济学认为人们的选择行为是趋利避害的，每个人面临的利益增加或者代价减少，他的选择愿意会上升，反之则反是。比如想从美国进口一批苹果，理性的人会选择优质苹果还是普通苹果？答案是优质苹果。
假定优质苹果每个1元，普通苹果每个5角，从美国运到浙江每个苹果运费为5毛，那么，在美国时，优质苹果与普通苹果的价格之比为2：1，加上运费后，两者价格之比为1.5：1即1.5。很明显1.5小于2，也就是说加上运费把苹果从美国运到浙江后，优质苹果的相对价格即购买的相对代价降低，人们的选择意愿上升，选择进口优质苹果成为理性行为。而且，进口地越远，运费越贵，优质苹果与普通苹果的购买代价相差越悬殊，人们越有动力进口优质苹果。
同样道理，如果给住房这种商品加上一个“运费”，那么，购买豪宅的相对代价就会下降，人们将会竞相选购豪宅，增加对豪宅的需求，引起豪宅价格上涨。
这种“运费”是由严格的限购条件引起的。本次“沪九条”从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。并且，进一步加强了交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范了房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立了二手房交易资金第三方监管制度，加强了房屋产权管理。
多项严厉的限购条件与政策让不少人直接失去了购房资格，或者使得获取购房资格的代价上升，从而使得人们在付出金钱代价之外，购买上海住宅的资格本身成为了一项稀缺的指标。这就好比当年购买粮食仅凭金钱还不够，还得搭配相应的粮票。既然粮票稀缺有价，那么，使用同样面额的粮票，人们定会购买价值更高的粮食。在限购条件下，购买上海住房的资格与名额就好比当年的粮票，限购条件越严格“粮票”越值钱，购买豪宅的相对代价越低，购买的人越多，需求增加越大，豪宅价格涨得越快。这就是限购新政的客观效果。
从本次“沪九条”加大住房用地供给力度效果看，政策规定要增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。规定加大了中小套型住房土地的供应，相对减少了面积较大的豪华住房用地的供应，从用地方面起到了提升豪宅价格的作用。
一般来说，购买得起豪宅的富人很少会因为“沪九条”提高首付比例而降低多少购买力。而且，货币政策仍然宽松，比如5月末广义货币（M2）余额104.21万亿元，同比增长15.8%，本外币贷款余额72.00万亿元，同比增长15.6%，远超GDP不足7%的增速。
一般情况下，货币超发往往会引起房价上涨。然后，本次“沪九条”加大了普通住房用地的供应，提高了住房首付比例，使得普通住房价格受到抑制。“沪九条”严控豪宅用地，减少豪宅供应，严格限购条件，客观上提升了豪宅价格。政策使得拥有较多财富的富人得享资产升值，抵御通货膨胀的机会；财富较少的穷人要么无力购买住房，要么购买普通住房，资产升值有限。在宽松的货币政策下，“沪九条”客观上起到了劫贫济富的效果。
调控不仅在住房市场会有这样的财富调节效果，一般化而言，对个人权利限制越少，个人拥有的选择自由越多，对穷人相对有利；对个人权利限制越多，个人拥有的选择自由越少，对富人相对有利。政府部门出台相关政策时切不可事与愿违，行劫贫济富之举。
责任编辑：刘灏
