作者： 陈季冰 来源：公号“冰川思想库”
当下的中国大部分的楼市需求已经转化为一种投资需求，房地产市场已经金融化。它主要已不是为了满足居住、出租之类的实际使用需要，而是为了取得投资回报，或至少承担保值功能。在这种前提下，抬高交易成本是无法真正抑制需求的，它只会将那部分被政策抬高了的交易成本转嫁到房地产价格中去，从而使之水涨船高。
如果连一位靠房地产起家的中国首富都认为当下的房地产市场存在巨大泡沫的话，那些在市井街巷焦躁不安地议论着眼下该不该买房的工薪阶层们或许的确应该稍稍冷静一点了。
据报道，万达集团掌门人王健林9月28日接受美国有线电视网（CNN）采访时，公开警告称中国房地产市场正在急剧走向失控。
“这是史上最大的泡沫”，他说。
王健林还坦然承认，自己对此也没有什么好办法。“政府已经出台各种措施，但都不见成效”。
房价上涨是一种货币现象
我认为，王健林的上述两个说法无疑都是正确的。
首先，在我看来，最近几个月里每个人都在谈论楼市的诡异景象，颇像去年4、5月间的股市。而且，近来楼市的泡沫正在从北上广深等一线城市向更加没有高房价基础的二三线城市扩展。
其次，我们恐怕不得不承认，过去10多年来中国的房地产调控政策基本上是失败的，这是我们讨论问题的立足点。而失败的根源，并非像某些与地产利益集团眉来眼去的“专家学者”宣称的那样，仿佛是城市化造成的无穷“刚需”所致。不管潜在的需求有多大，市场上没有只涨不跌或只跌不涨的商品，这是一条最简单不过的经济学铁律。
今天再回头来看，我们能够清晰地发现，造成中国当前严重的房地产泡沫的既有结构性因素，又有宏观经济因素。
所谓结构性因素，主要是上世纪90年代分税制改革后造成的地方政府对“土地财政”的日益依赖。目前，土地出让金已经占到中国各级地方政府常规收入的1/3以上，这使得地方政府天然怀有推高房价（进而推高地价）的强烈动机。
所谓宏观因素，则是早在亚洲金融危机以来中央政府推出的一轮又一轮依靠投资和信贷拉动经济的扩张性财政、货币政策，它使得国内市场上流动性泛滥，从而推高了各个投资市场的价格。实际上，性质相同的泡沫眼下充溢在几乎一切具有投资（投机）价值的领域，房地产市场只是其中与普通老百姓生活关联度比较大的一个，因而最有代表性，也最受社会关注。
若进一步分析，我们还能得到以下大致结论：虽说上述“结构性”和“宏观”因素从来都是交织在一起，推动着房价轮番上涨，但在2008年华尔街金融危机爆发之前，“土地财政”在中国楼市泡沫中所占的比例更高一些；而自那以后财政货币刺激政策不断出台以后的新一轮房价加速上涨过程中，“货币超发”取代“土地财政”，变成了决定性的推动力。
根据一些机构的数据，从2008年至今，中国M2占GDP的比重由不到150%急速飙升至超过200%，是目前全球各国中最高的。这么多的钱流淌在市场上，总要寻找回报率比较高的出处。
从宏观角度看，这可能已成为中国经济的一大忧虑——当前经济增速放缓，信贷却急剧增长，并且大量都集中在房地产市场。
抑制需求导致调控政策失败
由此可见，过去10多年来调控政策的无效，根子在于它们几乎无一能把对中国楼市泡沫的脉络，从而也就做不到对症下药。现行房地产调控政策，几乎全部着力抑制需求，而且是通过提高交易成本来实现这一点——无论是提高税收、收紧房贷还是直接限购，都是试图提高房地产交易的成本。
最近一段时间杭州、南京、合肥等二线城市频繁推出的最新楼市调控政策，也无一例外地将重点放在进一步强化限购等提高房地产交易的成本提高房地产交易成本的手段上。
但事实证明，它们都没有起到太多实际效果。因为经济学理论早就告诉我们，当一种商品“金融化”——亦即变成一种投资筹码——以后，它就会在相当长一段时期内让供求关系这只“看不见的手”失效，无法实现正常的市场均衡。
简单地说，巨大的“财富效应”会诱使市场出现“追涨杀跌”的非理性局面。以本轮房价上涨为例，在全球经济低迷、实业经营艰难、行政垄断壁垒无处不在的中国市场，楼市差不多是唯一比较好的投资渠道。而最近一年里人民币的贬值压力以及资金外流限制加大，则进一步推高了对国内楼市的需求。
于是，在银行信贷依然快速增长的大前提下，现行的楼市调控政策就变成了徒劳的扬汤止沸。这不仅是指充盈的流动性正在继续吹大楼价泡沫，还意味着开发商依然可以以极为低廉的价格从银行那里源源不断地获取资金。这使得它们并无迫在眉睫的资金链压力，从而也就有充足的资源继续与中央政府耗下去，而被视为“杀手锏”的“限购令”充其量无非是延后了房价的进一步上涨而已。
然而，上涨的动能并未削弱，只不过是积蓄了起来，这就是为什么每一次当调控政策一出现松动，楼价就会呈现报复性的加速上涨的所谓“越调越涨”的根源。
至于像福州等地近日推出的“限价令”则更是章法尽失。无数历史事实已经证明，这类措施不仅不能有效地抑制价格上涨，反而还会对市场造成扭曲，从而滋生出更多更加严重的问题。
因此，我们可以断言，2008年以来的连续几轮房价上涨，是一种典型的“货币现象”。想要使调控真正产生效果，当然也只有从货币着手。
这对于货币政策是一个严峻的两难挑战。不过，即便不考虑房地产，仅从宏观经济的安全性着眼，未来相当长一段时间，中国的货币政策恐怕也将适度偏紧，如此方能逐渐挤掉经济中的泡沫。
扩大供应方能缓解房价上涨
总结过去10多年来的失败教训，我们可以说，当前对抑制房价上涨最有效的直接调控手段只有扩大供应一途。
鉴于房地产供应的起点是土地，而土地又是一种政府垄断资源，这立刻就涉及到了本文先前提到的房价泡沫中的另一个同样重要的因素——地方政府的“土地财政”问题。
从根本上说，这有待于进一步的深层经济改革。中国经济走到现阶段，越来越多积弊的浮现告诉我们，如今已经到了非得对现有财税体制作一次全局性大手术的时候了。不过很明显，这也不是房地产业本身的问题。
当然，作为一种临时性的应急举措，我认为中央政府可以通过各种经济和行政手段鼓励和督促各级地方政府在一段时期内加大住宅用地的供应，从而从源头上抑制房价过快上涨。
在这方面，中央政府掌握了相当多的有效资源。例如，国土规划部门可以适当开一些口子，在确保粮食安全的前提下适当增加各地农业用地向住宅用地转性的审批；其次，财政部门可以允许地方政府发行更多地方债，并且将它的额度与它推出住宅用地的总量挂钩；最后，中央财政还可以通过转移支付的方式向扩大住宅土地供应城市的政府直接提供资金补贴……
必须要认清楚的一点是，当下的中国大部分的楼市需求已经转化为一种投资需求，房地产市场已经金融化。它主要已不是为了满足居住、出租之类的实际使用需要，而是为了取得投资回报，或至少承担保值功能。在这种前提下，抬高交易成本是无法真正抑制需求的，它只会将那部分被政策抬高了的交易成本转嫁到房地产价格中去，从而使之水涨船高。
这里面的根本原因在于，眼下除了楼市，这些投资需求没有什么其他好的去处。而在这种状况短期内不可能改变的情况下，恐怕也只有扩大楼市的供应才能吸纳这部分投资需求，使疯牛一般的房价平静下来。
责任编辑：刘灏
