原标题：70年后，房子何去何从？《物权法》起草者们这样说
来源：财经杂志
江平：房屋自动续期不应由地方政府解释
江平（中国政法大学终身教授）温州登了这个消息之后，后来发言人说这有点误读，但是不管怎么说，这是事实。所以首先，由温州来解释“什么叫自动续期”，这本身就是一个严重问题。就现在消息来看，除了温州之外，还有深圳、青岛，都已经面临20年住宅期满自动续期的问题。我今天早上看了一个消息是深圳市的，深圳市不准备在20年之后再续交钱了。
这些问题又提出了一个问题，我们法律的适用、解释，能不能每一个地方自己来做规定？温州有温州的规定，深圳有深圳的规定，青岛有青岛的规定，或者说让地方的房地产管理部门、国土资源部门来做决定。在这个问题上我是觉得完全有必要（提到台面上来解决），已经到这个时候了。虽然70年还没有到，但还有20年就到了。
在这个问题上，应该有一个统一的司法解释。（不过）不应该叫司法解释，应该叫法律解释，因为这个条款写在《物权法》上，对于物权法的解释（资格）当然是属于全国人大常委会，具体说来也就是法工委。不能再由政府或者哪个部门来解释，更不能够由下面各级政府来做解释，更不能到让一个温州市来做解释。
法律如果没有统一解释，这个法律就乱了，而且这个问题我觉得已经是迫在眉睫，所以统一做出法律解释，应该是非常必要的。
再次，关于“自动续期”的含义，我觉得至少有三点：
第一点，在“续期”，就是说明期满了以后，一不能够收回，二也不能够按照原有形式再来重新签订一个土地出让合同，续期就是把原有的延续下去，所以这一点要说清楚，不能够像一般征收房子一样，或者是拆掉、国家收回，也不能够再来重新签订一个合同。
第二点，是自动续期，这个自动续期就很重要，因为自动续期就说明业主不需要自己来申请，自动来续期，不需要主动提出和申请，这涉及到法律效率问题，如果不自动续期，没有交费怎么办？我觉得自动续期的含义就是，没有交费他仍然有权在这居住。但是这显然在转让时会出现问题，如果房屋要转让，房屋期满，转让就要受限制，所以这将会在民事流转上起到影响，但并不对他民事权利产生影响，因为权利是自动续期的。所以在权利上，他仍然享有所有权，他仍然可以居住，但是在转让方面受到限制，因为他使用权过期了。
第三点，当初写的时候只写自动续期，并没有写有偿无偿，这在当时确实是考虑到这个问题，但是想留到以后来解决，到底交钱不交钱，在这个问题上，将来解释就非要说清楚。如果是有偿的，那要写名续期有偿要交费，那有偿交费到底多少，在我的理解，从当时情况来看，自动续期当然是数量不大，如果像现在温州报上登的还要交几十万块钱，显然负担太大，这不合适。
所以在这个意义上，这三点我觉得一定要考虑，一不是收回，也不是再来签订一个新合同，二是自动延续仍然有居住权，仍然有所有权，但是转让受到限制。第三就是即使收费，也应该是一个数量比较少。
姚红：如果房屋继续用作住宅 国家应放弃收钱
姚红（物权法起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任）我简单介绍一下这个当时《物权法》149条出台背景，如果我说的不对，你们纠正。
当时起草《物权法》，涉及到这个房地关系时，我记得（室内稿）最初曾做过这样两个规定：
一个规定是所谓“房随地走”，国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地，建筑物所有权人可以取回建筑物，当时我们曾经也做过这样规定；
第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题，由于《土地管理法》当时规定，期满前一年申请续期，除了因国家公共利益需要以外，原则上都应准许，所以我们最早（室内稿）有这样两条规定。
那么从第一方面规定来看，还没到常委会审议口就被毙了，说我们太书呆子气，太照抄外国，“国家把土地收回、建筑物取回，怎么取回？是取个砖头瓦片还是怎么着，肯定是不现实。”所以后来大家注意到《物权法》里没有这样的规定。
第二个关于土地使用权续期的规定，我们提出之后到常委会审议时，我记得有一个委员，我现在记不清是哪位委员了，提出说“建筑筑物土地使用权涉及到上亿老百姓利益，到期以后大家都续期，是一个一个续，还是整个小区续，排队都排不过来”，让我们想一个更方便老百姓的办法，所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”，不用老百姓排队去办手续了，是从这个角度考虑。
但是续期要不要收费，当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行，当时认为大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了，所以刚才应老师说的很对，当时立法时候没说交钱，也没说不交钱。
那么最早出现这个问题是2006年，当时青岛20年到了，当时我们关注了，但是最后不了了之，我想可能是因为当时青岛没有出台一个像类似温州这样的规定，没有引起社会上那么大的震动。当然温州规定到底是不是这样？我今天早晨也听了一个新闻，说温州政府说“只是在讨论没有最后规定”，到底是怎么回事，现在各方面信息很多。
从理论上，我觉得有几个问题，首先土地所有权人收回他的土地时是否有权利要钱，我觉得首先要研究这个，但这个问题跟我们国家土地制度密切相关。我们跟国外不一样，国外所有权人取得土地之后房地基本都一体，取得了房屋所有权，一般土地所有权、使用权就拿到了，我们国家1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有，要么集体所有，其他任何人、人民单位组织都不能有土地，只能取得使用权。
国家作为土地所有权人，永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利，从理论上讲，所有权人再次出租时有权决定收不收钱，国家是不是放弃这个权利？我觉得这里要考虑。所以第一个问题是有没有权利，第二个问题是在考虑我国土地制度特点之后，国家作为权利人该如何行使权利。
第三，国家现在购买房屋价款太贵，现在至少都超过（我从网上看这不一定对）日本了，我到日本新宿去，新宿算日本最中心地区，而新宿房价相当于人民币三万元，当时我很感慨，因为那时候北京中心房价已经到了5万。所以我觉得咱们取得一个使用权，还收那么多钱，不太合理。在研究续期要不要收费的问题，这个因素应当被考虑进去。
再有，续期问题涉及到住宅、民生，对老百姓利益影响巨大，虽然从理论上说土地所有权人收回土地，再续期有权收费，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比较合适？能不能画一个杠杆，比如如果用以住宅而不是投资炒作，不跟老百姓收钱。
跟老百姓较什么劲啊，政府能有好么。只有事事为老百姓考虑的政府，才是得民心的政府。但是如果是用做炒作，转让之前是不是要补交土地使用权出让金，我觉得这可以考虑。就是要分情况，不能一刀切。我不了解土地政策，我纯粹在这瞎掰。
为什么当时（立物权法时）没有考虑，第一它涉及民生，所以必须考虑，第二涉及到国家经济发展需要，政府要办大事，要解决教育、医疗，也需要钱，咱们也得站在政府立场上考虑问题，政府钱来自方方面面。
比如企业如果到70年满时续期收费，我觉得那是正当的，因为它是商业行为，政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产，也转为商业形式，是不是有权利从这部分收钱，我觉得这些是可以考虑，是可以研究的。
责任编辑：魏巍
