拆迁，搔动城市之痒

http://www.sina.com.cn 2004年09月03日19:36 南京报业网

　　【东方卫报报道】随着轰轰烈烈的南京老城改造，新街口改造大手术也已动起了“刀子”。今年2月1日，南京市政府以政府令的形式公布实施了新的《城市房屋拆迁管理办法》，被媒体称为“拆迁新政”。7月8日，作为国有土地的储备项目，南京市最大的一宗城市房屋拆迁项目——新街口铁管巷45249平方米的拆迁项目开始实施。8月31日，记者走近被拆迁家庭，感受消逝中的铁管巷……

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　　2004年初，“南京地王”的头衔被位于新街口核心区的铁管巷揽下。当时的成交价是5．45亿元，价格之高令人咋舌。

　　铁管巷，位于“中华第一商圈”新街口的腹地，就在金鹰国际购物中心和大洋百货之间。巷区大多为两层老楼，违章搭建的毛坯房也不少，错落的老房子使得整个巷子看起来明显落后于周边的繁华。

　　80年代“一间房”见证历史

　　“这一片全都拆，报上讲要起市民广场。”站在铁管巷王府大街一侧的路口，57岁的老郑用手使劲比划着。

　　眼前这片建于上世纪七八十年代的居民区显得有些陈旧和没落。老郑居住的楼是铁管巷拆迁范围内年头最长的房子，与周边建筑相比，这里的居住环境是最差的。

　　记者碰到老郑是在铁管巷的一家杂货店里。中午最闷的一会，老郑在和几个邻居打麻将。牌桌上没有人吆三喝四，话题始终围绕着即将拆迁的房子，麻将倒成了陪衬。每个人的话都很直接，和麻将一样噼里啪啦的摩擦着。

　　“九华山隧道的补偿价没我们这边高，人怎么都搬得那么利索？”一位大妈为孩子买了支雪糕，却一直没有离开。

　　“九华山有这么高的楼吗？”老郑头都没回，指了指背后一座47层的写字楼。“两码事，没法比。”

　　离47层的写字楼只有一步之隔，3楼就是老郑曾经居住了几十年的家。上个月签订了拆迁协议后，这里已是人去楼空，一楼的住户把窗子都拆走了。老郑将记者迎进自家的房间，不足40平米的房间里光线昏暗，地上散落着报纸，“家具和电器已经搬得差不多了”。透过客厅的窗户，隐隐可以看见远处高楼的一部分。老郑找来两把折叠椅靠窗摆成面对面的架势，还没坐下就说：“这房子住了将近30年，我是看着新街口的大楼一个个起来的。”

　　“80年代住在这里，别人真是羡慕死喽。”谈起过去，这位老南京始终严肃的神情中多少有些炫耀。当时的南京流传着这样一句话：“宁要新街口一间房，不要孝陵卫一套房。”

　　拆迁户坦言“早就想搬家了”

　　下午5点，楼下的米粉店、烧烤摊逐渐热闹起来，油烟味多少有点刺鼻。老郑不以为然地把手里的烟点着，猛抽一口。老郑抽的是四块钱一包的“红梅”，一支烟在他手上很快便抽完，脚下用作烟缸的纸杯不断地充实。

　　“这环境谁不想搬走，我巴不得早点住新房子。”老郑开始皱着眉头讲话，“新街口人来人往的，热闹归热闹，可我们又不卖个东西，太吵了住着难过。”由于附近老房子较多，配套的基础设施跟不上，加上商业区人流量大，老郑总担心晚上冷不丁会有个把坏人出现。“我倒无所谓，关键是万一老伴、孩子碰上了，谁管？”外人看来，家住新街口是身份和地位的象征，可在老郑的眼中“这里不适合居住”。“商场是多，也不能当饭吃，这边买个菜都不方便。”一百米开外的那家高档购物中心，老郑说自己只进去过一次，连二楼都没上就出来了。

　　2月份老郑在报纸上看到拆迁的消息，并没有感到突然。“传言都一两年了，政府早晚会重建这一块，等着这一天呢。”铁管巷的700多户居民中，老郑是第一批与拆迁公司签订拆迁协议的。动迁人员刚刚开始进场动迁，老郑就出人意料地主动签订了拆迁协议。“拆迁我们一家人都支持，但要说起来我的境界也没那么高，就是想找个合适的房子安度晚年。”

　　全家为此举行了几次家庭会议，老郑一家5口人在这40平米的房子里度过了近万个日日夜夜，已经有些难以割舍。女儿研究生毕业后去了江宁一家公司工作，老两口退休在家每天守望着这间老房子，等待着拆迁的那一天。与此同时，老郑和邻居们得到了意料之中的一个消息：铁管巷拆迁补偿的基准价创造了南京市拆迁补偿的纪录，每平方米5891元。

　　拆迁补偿创下南京纪录

　　铁管巷拆迁项目的价格评估是由摇号产生的南京大陆房地产估价师事务所来独立操作的。该所的一位负责人告诉记者，对拆迁补偿价格的分歧，是影响拆迁进度的根本原因。每平方米5891元的基准价虽然创造了南京市拆迁补偿价格的最高记录，但很多拆迁户仍然不满意。

　　老郑告诉记者，这次拆迁评估的结果，他家南北两间住房建筑面积一共40平方米，按照朝向不同，补偿价格分别为每平米5080元和5180元。这个价格与以往拆迁相比的确高了很多，而由于房子的产权属于房管局，还要向房管局交纳10%的费用，这样算下来每平米的补偿不足5千元。而周边二手房的价格现在已经涨到6千元以上，这让退休在家的老两口多少有些为难。“我很想得开，关键老伴转不过这个弯。”老郑的率直让记者多少有些惊讶。

　　记者在采访中了解到，铁管巷拆迁项目补偿基准价格最终参考的二手房成交案例，时间是在今年的3月份，与以往的政府定价相比要更接近实际的市场价格，尽管与很多拆迁户的期望值仍然有一定的差距。据悉，有关部门为此还专门与几家大型的中介公司合作准备了100多套二手房房源，并且交付了定金，供拆迁居民产权置换及购买。这些房源中约有60%都位于新街口方圆1公里的范围内，其余的也均位于老城区。记者昨天在石鼓路72号产权置换房源公示现场看到，房源的位置、朝向、楼层、评估价格、套型图等一目了然，这些房源的面积以40-70平方米的小套型居多，总价普遍在二三十万元左右。有关人士说，在拆迁的3个月期间，这些房源的价格将保证不会随市场价格波动。

　　市民拆迁由“怕”变“盼”

　　落实好拆迁补偿款后，老郑一家人面临着更为现实的问题：随着拆迁时间一天天的临近，“新家”却始终没有着落，一个月里买了两次二手房，却都没有成功。而此时，南京城的二手房价格水涨船高，老郑一家人身上揣着几十万却买不到合适的房子。“买房子不像买衣服，一辈子的事，一家人谁都不敢拍板，而且同样地段的二手房买不到，我们不想住那么远的适用房，又不愿贴太多的钱。”老郑最庆幸的事就发生在这个时候，拆迁公司给居民提供了经济适用房和中低价商品房咨询，老郑就在他们的帮助下购买了汉中门的一套二手房。“70平米贴了10万块，值。”老郑说自己有“新家”的那一天开始就安心了，开始天天盼着拆迁。

　　记者从朝天宫街道了解到，一个多月来，针对上述情况，拆迁单位为60户居民提供经济适用房咨询，协助申购26户；为30户居民提供中低价商品房咨询，协助申购5户；为30户居民提供产权调换咨询，帮助购买办理二手房8户。拆迁单位还免费为被拆迁户提供复印、拆除家电、代请搬家公司等服务；搬家公司还在现场设点，优惠为被拆迁户提供搬家服务。这些措施赢得了拆迁居民的理解，拆迁指挥部因此收到拆迁户和公企单位赠送的锦旗17面。

　　业内人士评价南京新的拆迁办法说，它比老办法多了很多人性化的东西，有了很多保障老百姓利益的切实举措。在拆迁的过程中，我们发现很多拆迁户对目前的拆迁还是满意的，他们觉得得到了一定的实惠，尽管不是很多。

　　老郑眼中的“房地产”

　　傍晚的新街口已是灯火通明，老郑站在阳台上指着远处在建的“金陵王府”问道：“一个平米要上万，位置还不如我这，你说对吧？”记者拿他在杂货铺里的那句话回答他：“两码事，没法比。”老郑收拾着房间里最后一份“宝贝”：今年2月至今，南京报纸上有关拆迁的新闻他都剪下来留着，现在已是厚厚的一本册子。

　　南京人上个世纪60至70年代住得怎样？据老郑说，那时候结婚只要有间房就成，哪怕是集体宿舍大走廊、大伙公用的厨房卫生间。80年代条件好点了,之后有了成套的住宅、商品房。到了80年代末90年代初，不但房子要成套，房型还要好。1995年以后，房子又要够大、要好环境，还要强调私密性、采光保暖等。而现在不仅住房周边大环境要好，小区的生态也要上一档次。80年代的小区绿化率达20％就跨入高档之列，现在最低也要45％左右，要求再高的甚至达到100％。再比如物业管理，80年代才零零星星地在一些小区内出现，现在物管、医院、小学等配套不全的新建小区根本找不到。老郑在南京最贵的地皮上住了近30年，他一直认为，建住宅的土地减少，让地价攀升，才是房价上涨的根本原因。

　　打了大量拆迁官司的才良律师事务所高级律师王才亮认为，拆迁补偿款和开发商之间产生了矛盾。拆迁补偿各地都是用一种静态管理，比如评估是以拆迁公告作为评估允许的来进行评估的。然而商品房开发的价格是一种动态，评估价5180全国都不算低。但是开发商那块由于成本的原因，成长的速度更快，所以有些拆迁户买不到称心的房子。

　　拆后将建南京第一高楼

　　事实上，从去年开始，南京已实施了“三百三房工程”。即用3年的时间，每年建设100万平方米的经济适用房、100万平方米以上的“中低价商品房”，改造100万平方米以上的老城“危旧房”。

　　日前编制完成的《南京新街口商贸商务区2004-2010年发展研究规划》，作为新街口商圈首部完整发展研究规划，其中铁管巷地块将建成融商业办公为一体的南京第一高楼，附近地区为宾馆酒店区，几年后这里至少集中20幢超高层商务建筑。据南京市规划局有关人士介绍，根据规划要求，铁管巷东侧与招商局用地的整合处将留出不小于2000平方米的绿地市民广场。其南侧规划道路为步行街，北侧现有机动车出入口，东北侧与招商局用地进行交通组合。按设计要求和用地性质该地块以商业、办公、金融、酒店式公寓为主，建筑限高为100米，25％为酒店式公寓。

　　规划指出，新街口的居住功能仍然比较突出，且多为层次低、亟待改造的低矮旧房，与现代商务中心的发展不协调。在大新街口地区，目前有居民15.77万人，共有住宅建筑面积372.11万平方米，占整个地区建筑物同类面积的36.48％。即使是在四环路以内的核心区，居民住宅的面积也有12.81万平方米，占区内建筑面积总量的6.13％。划区内要分期逐步改造现有的低矮破旧住宅，重点建设一批高中档公寓和公寓酒店，建设区域主要集中安排在太平南路以西和中山东路以南以及玄武区内长江花园一带。规划期内，公寓建筑面积控制在300万平方米左右，其中150万平方米为高级公寓和公寓式酒店。

　　专家详解“拆迁规矩”

　　城市房屋拆迁必须符合什么要求？南京市房产局资深房地产估价师贾胜年接受本报采访时表示：“为什么拆？该不该拆？这是广大被拆迁户首先要问的问题。《城市房屋拆迁管理条例》中对拆迁有明确要求：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。温家宝总理指出：在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模。”

　　同时，《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　　贾胜年凭借多年的经验指出，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照《城市房屋拆迁管理条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　解读南京“拆迁”13年

　　1991年，南京市第一部拆迁管理办法颁布实施。它推进了福利性的“无偿分配”到“有偿安置”的转变；

　　1999年开始实施的拆迁办法，实现了福利性的“实物安置”到“货币补偿”的突破，两种补偿形式并举，解决了拆迁群众长期在外过渡的问题；

　　2001年，在“拆一还一，等价有偿”的原则下，构建了以货币补偿为主的统一的城市房屋拆迁补偿政策体系。

　　城市房屋拆迁办法，涉及千家万户的利益，是一件极其敏感而又万众瞩目的大事。今年实施的《城市房屋拆迁管理办法》，则以“市场化评估、政策性保障”为特色，体现“等价有偿”的原则，变原来的政府依土地级别定价为以房地产市场评估定价。这意味着，拆迁房屋的补偿标准与市场房屋的售价将更加接近。具体说，南京市房屋拆迁补偿方式有两个突出的特点：拆迁保障单价实行市场化评估，实行最低单价和最低总额两条托底保障线。

　　如何解释南京市政府13年来对拆迁管理办法的不断修订？记者电话采访了南京市拆迁办，有关负责人强调：“办拆迁利益主体日趋多元化，利益主体之间的关系日趋复杂化，为建立合理的利益分配机制，保障群众的合法权益，需要适时地对拆迁政策进行修改完善，科学、合理、稳妥地调整房屋拆迁利益格局。完善，是一个动态的、发展的过程。”

　　南京市房产局副局长闵一峰多年从事拆迁管理工作，他在接受央视采访时开宗明义地讲道，南京市从上世纪90年代初至今，一共出过8份关于拆迁管理的行政法规，而直到今年2月1日，南京市政府新公布的《城市房屋拆迁管理办法》才真正实现了拆迁补偿价格向市场的回归。

　　拆迁总量的控制，经济适用住房供应量的增大，在新房屋拆迁政策的阳光普照下，现在，南京市一些现有住房条件不是很好的群众，由过去的怕拆迁变成了今天的盼拆迁。因为，只要有“拆迁”的激活，改善自己的居住条件，就不仅仅是一种理想，而很快就可能成为现实。

　　东方卫报记者郭晓松

　　(编辑　丹妮)