房产热线收官 法官提醒证据完备是诉讼获胜关键

　　【龙虎网讯】“当事人在签订购房合同时，一定要谨慎小心，能以书面形式约定的，尽量要以合同确定下来。”昨天，快报房产法律咨询热线“收官”，秦淮法院民一庭郭红副庭长，在解答完读者的咨询后，给所有的购房者留下了这一忠告。

　　南京市江宁区人民法院民一庭副庭长冯晓华也提醒市民：“合同涉及到房屋的事宜最好都以书面形式确定下来，有了明确的合同约定，才能在法庭上站稳脚跟。”

　　遗嘱无效则约定无效

　　江宁区陈女士：我家老爷爷留下的遗嘱，是由他儿子代写的，遗嘱上的公章也是后来由他儿媳盖的。那么这份遗嘱是否合法？遗嘱上有关房产继承的内容，现在子女已经按照遗嘱分割了房产，若遗嘱是无效的，那么现在我们是否可以反悔？

　　郭红法官：从你所说的情况来看，这份遗嘱应该是不合法的。此遗嘱在形式上存在问题，立遗嘱的程序不符合法律规定。遗嘱无效的情况下，其约定的内容当然也是无效的。遗嘱无效就不存在反悔，总之只能按法定继承的办法处理。

　　合同有效则要按合同办

　　栖霞区吴女士：我家有一套二手房准备出售，已和中介签订了买卖委托协议。我看了合同后发现所订条款对卖方不利，因此不想卖了。合同中提到若一方违约，则要承担违约责任，请问我可以反悔吗？

　　郭红法官：你们双方签订了合同，因此就要按照合同办事。双方有协议的按协议，无协议的按法律。只要合同中有关违约金的约定不违反法律约定就可以，因此一旦你想解除合同，但又不是由于中介公司的责任，那么你就要按照合同支付违约金。

　　产权人有权处分房子

　　下关区周先生：房屋产权人是否有权利对所购房子的用途进行处分？

　　郭红法官：所有权包括占有、使用、处分和收益的权利。你购买的房子，你可以随意处分，其他人无权干涉。不过这也涉及到一个“相邻关系”问题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应停止损害，排除妨碍，赔偿损失。”如果在你房子的使用过程中，侵害到了邻居的权益，那么他们就有权进行干涉。

　　房产能否代位继承

　　白下区姜女士：老人留下了遗嘱，将房产留给几个子女。可是其中一个儿子已经先于老人去世了，那么他的子女是否可以继承属于他父亲部分的遗产？同等顺序的法定继承人在遗产分割上有区别吗？

　　郭红法官：我国《继承法》第十一条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”因此父亲去世后，子女完全可以继承属于父亲的份额。至于同等顺序的继承人一般享有同等的继承权。如果确实有特殊情况的，法庭可能也会有所考虑。《继承法》有规定，对被继承人尽过主要赡养义务的，可以适当多分遗产。这也充分体现了我国法律对赡养老人这一传统美德的肯定。

　　口头约定会遭遇举证难

　　江北陈先生：几年前，姐姐出资帮我买了房子，口头约定该房分我一半，日后我再还她房款的一半。房屋产权证上登记的是姐姐的名字。我已经入住多年，请问我是否能享有该房的份额？

　　冯晓华法官：你和你姐姐只是口头约定，没有直接的证据可以证明你是该房的共有人。因此若到法院起诉，可能会有举证问题。况且这也只是你单方面的说法，庭审时，法官会根据双方举证情况来判定该房屋是否共有。

　　我的房子还能要回来吗

　　下关区姜先生：1982年，我们家的房子要翻修，我把户口迁到单位临时过渡。房子修好后，姐夫借用了我的房子给他妹妹结婚，将他妹妹的户口也迁进了我的房子。1989年，他妹妹迁走后，姐夫又把房子借给了他姐姐，可是他姐姐认为房子是送给她的，拒绝承认我是房主。

　　请问我还能要回房子吗？

　　冯晓华法官：若你确实有房屋的合法使用权，同时如果你也有充足证据证明房子是被借用的，那么你完全有理由要回自己的房子。这属于亲戚间的纠纷，我建议你们最好协商解决。若要到法院起诉，鉴于你讲的情况，有些证据你无法搜集，你也可以申请由法院来调取该证据。

　　作者：宗一多 周文丹

　　（来源：现代快报）