预售争论曝楼市五漏洞(图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月26日08:11 华商网-华商晨报

是否取消预售制度让楼市买卖双方颇为关注

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　　建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行曾建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。

　　从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的5大漏洞暴露无遗。

　　房地产开发资金55％靠贷款

　　现状：对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，不少开发商表示反对。

　　解析：有专家明确指出，我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。央行发布的2004房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　中国社会科学院研究员易宪容指出，建立多元化的金融体系是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。专家指出，在发达国家，开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10％左右。

　　预售款应引入第三方监管

　　现状：在现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。

　　解析：必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。

　　银行放贷存在操作风险

　　现状：中国人民银行建议取消预售制度时指出，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。

　　解析：专家认为，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策。

　　适时调整商品房预售门槛

　　现状：有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。

　　解析：专家建议，允许地方在现行法律框架内，在国家规定的最低预售条件基础上，将调整商品房预售条件的设定作为调节市场的手段，适时调整商品房预售门槛，通过控制商品房上市速度，促进房地产市场平稳发展。

　　售楼大厅销控表很难让人相信

　　现状：对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。

　　解析：预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。

　　在新一轮房地产市场宏观调控中，加强房地产信息系统建设也是其中主要内容。据新华社