“老地标”将被赋予新内涵

　　总投资达70亿元的中航苑改造工程今天全面启动

　　“老地标”将被赋予新内涵

　　现代化智能化人性化的“中航城”将成为深圳“新名片”

　　中航苑在深圳有着特殊的地位。

　　早年，深圳人出差从机场回来，沿深南路一路东行，远远看见上海宾馆和格兰云天大酒店，便有了游子回家和进城的感觉。很多人感慨：中航苑是“市区的西大门”。如今，这个城市记忆的符号，将被赋予新的内容。

　　随着总投资高达70亿元的中航苑改造工程的全面启动，“老地标”将永远留在人们的记忆中。一座气势恢宏、功能升级的“中航城”将拔地而起，取代中航苑而崛起华强北，成为深圳的“新名片”。

　　改造动力：70万平方米建筑释放区域价值

　　中航苑所在的华强北、上步片区，曾是一个厂房集中的工业区。上世纪90年代中后期，随着万佳百货、曼哈、女人世界等商场的进驻，这里形成了赛格、华强、万商等电子市场火爆交易，天虹、万佳等百货商场顾客盈门的良性商业发展态势。华强北很快成为深圳最具活力的商圈之一，每天数十万客流量给商家带来超过250亿元的年销售额。

　　“不过，业主、商家和政府在享受市场带来丰厚回报的同时，也开始感到隐忧。”中航地产公司总经理肖临骏说，由于从传统工业区发展而成，华强北逐渐陷入交通拥堵、配套落后、布局杂乱、业态偏低等困境。

　　另一方面，随着城市经济中心的西移，福田中心区日渐成熟，南山、宝安等商业次中心出现，罗湖旧商业中心区也不断更新升级。华强北的商业地位面临各方挑战，区域商业价值亟待提升。

　　“只有通过改造升级，才能巩固其城市商业中心的地位。”肖临骏认为，深圳建设国际化城市的新命题，迫切需要能够代表国际大都市形象、促进城市进一步发展的“中央价值区”的出现。而纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等，无不是融合人文价值、商业价值和商务价值，促进城市升级的“造血细胞”。

　　在中航地产副总经理欧阳昊看来，中航苑的升级改造有望成为华强北商圈整体改造升级的先导。其理由是：中航苑约占上步片区1／10的面积，是华强北商圈的重要组成部分；在华强北乃至全市，很难找到其它像中航苑一样具备优越交通地理位置和相当规模的地块；中航苑一直由中航集团统一建设及经营管理，业权统一，降低了改造中各种利益平衡的难度。

　　“如果中航苑改造成功，将对华强北乃至深圳商务圈产生积极的影响。”欧阳昊透露，改造后的“中航城”集商业、办公、商务公寓及酒店等功能于一体，总建筑面积达70万平方米，商业、酒店和办公将各占20余万平方米，成为深圳规模最大的综合性商贸建筑群。

　　人本视野：营造“逛街”氛围重塑都市新空间

　　中航苑这样的老商住区改造，其实是一个棘手的难题。一方面，要通过改善商务环境，提升所在商圈的财富聚集效应；另一方面，又要保留一些旧建筑，沉淀商圈弥久建立的消费印记。

　　“千万人口的深圳，现在更加关注以人为本的问题。城市再开发和城市扩张的平衡、公共交通的角色、未来基础设施的预留空间、公共空间的安排、城市生态等，都是紧迫的人本问题。”中航城的设计师、世界一流城市规划事务所美国SOM公司的总规划师聂耀中，向记者透露了一个强烈的信号——中航城将以人为本，重塑国际都市新空间。

　　中航苑的改造方案，反复强调在原有空间肌理基础上，合理布局，融入人文主义、以人为本的商务文化体系，强调公共领域的重要性以及公共的舒适程度，为市民提供更多空间。比如，中航城将充分利用地铁华强路站及周边的公共交通设施，规划设计大型地下综合商场和立体行人系统。在此基础上，中航集团更是修改原规划方案，决定超前修建3500余个地下停车位来解决华强北购物停车难的问题。这个大型停车场等于目前整个华强北的停车位数目。

　　为疏解地面交通压力，中航城大胆创新，将把地面交通系统全部“放入”地下，规划了10多个出入口。汽车穿行地下，不与行人争道；有车一族能方便、快捷地进出商场、办公楼和街区，从而营造出安静、整洁的步行购物天堂。

　　“我们将全力营造逛街的氛围。”肖临骏表示，中航城所有项目的裙楼，高度都控制在15－35米之间。置身其间，市民的视线既能看到漂亮的建筑轮廓线，又不会有压抑感、局促感。

　　“只有街道网络形成了，提供细腻的生活场景，这种环境才能真正赋予人们文化的记忆。深圳是一个动态的城市，‘变’是一大特色。城市设计向人性化转变，才更具保存价值，这也是深圳文化立市的基础。”《世界建筑导报》一位专家这样评价中航城。

　　资本基因：联手和黄建281米水晶“地标”

　　将一个占地约10万平方米的小区整体改造，几乎相当于推倒重来。单靠中航集团一己之力，难度之大可以想见。单是资金，就不是小数目。广泛借助外力，成了最优的选择。

　　去年底，国际资本大鳄——亚洲首富李嘉诚旗下的香港和记黄埔集团倾力加盟中航苑改造项目，双方合资成立了一个专门的投资开发公司。业内人士认为，中航城成了深圳第一个有国际资本直接参与建设的“都市新空间”。

　　资本大鳄出手的确不凡。双方合资建设的中航广场，是中航苑改造项目中最引人注目的建筑，楼高58层281米，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米，包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。其中，商场的建筑面积就达5.9万平方米，地下则设通道与地铁华强路站相连。

　　“整个项目预计于2008年建成。这座造型别致、晶莹剔透的建筑，将与赛格广场遥相呼应。从深南大道向东望去，中航广场所引领的整个中航城，将拔高城市中心的天际线，成为这座现代化年轻城市的又一地标。”欧阳昊这样描绘。

　　以国际资本为代表的“世界级元素”力挺中航城，进一步增添了深圳建设国际化城市的“商务基因”。中航广场建成后，招商目标直指国际级大企业。这些大企业的进驻，势必吸引一大批为其配套、与其合作的中小型企业涌入中航城。

　　3年多前，空置率曾高达50％的嘉里中心，在引入沃尔玛全球采购中心及第二个社区店后，一批相关的供货商蜂拥而至，使嘉里中心出租率1年内猛升至98％，月租金从75元／平方米升到105元／平方米。

　　中航集团高层乐观预测，嘉里中心的“榕树效应”，将在中航广场再度应验。

　　就在两大巨头重金投向中航城的时候，整个上步片区的升级改造规划方案也已出炉。华强北，正在城市新一轮区域竞争中蓄势而发。中航城，则是其中的主路线图。

　　编者按

　　今天，有着20多年历史的中航苑小区，正式开始全面改造。中航集团将斥资70亿元，将其建成现代化、智能化、人性化的“中航城”，不惜血本地提升华强北商圈的竞争力。

　　消息之闸刚露出一道缝，便引起各方极大关注。人们关心中航集团及其合作伙伴和黄地产如何对这个“老”商住区实施“立体塑身整形”，急欲一窥改造的每个细节、每个项目、每项设计。人们更想知道，两大巨头如何打造“超乎商业的商业项目”，如何借此提升土地利用价值、增强单位土地的产出能力，如何在效益深圳“经营城市”的大环境下“经营小区”。

　　本报记者兵分几路采访数日，向各方了解这一探路之举。

　　专家访谈

　　借改造转型增城市感觉——访深圳雕塑院院长孙振华

　　记者：从文化的角度，您对中航苑片区改造有何看法？

　　孙振华：至关重要的一个方面是提升片区的文化品位。我们现在进行城市设计和规划的时候，面临的是变化了的深圳。中航苑片区过去给人的感觉是“没有围墙的大院”，但没有完全融入城市、融入市民生活。

　　增强中航苑片区的文化感，并非说要在硬件上建多少文化设施，更重要的是气氛的营造。城市设计、建筑本身就是营造文化氛围的有力手段。中航城的规划设计强调空间的开放性，强调城市景观的营造，强调有效的交通组织，强调步行的概念。这些都是抓住了关键。

　　记者：二次转型的中航苑应该营造怎样的商业氛围？

　　孙振华：既要改变过去“城市感”不足的毛病，又不能简单地作为华强北的延伸。它首先应该方便进入，形成强烈的城市感觉。它应该是综合性的，有写字楼、酒店、餐饮和住宅，还应该与华强北形成一定的对照。华强北是自发形成的，缺乏秩序感；这个片区应该有较强的设计感和秩序感，应是有品位的可游、可居、可休闲的城市空间。

　　深圳许多新的片区，最大问题是不亲切。一些小区的房子很漂亮，但周边没有真正意义的街道，没有步行和交流的欲望，似乎是不欢迎没有车的普通市民。我想一个外地人到深圳，对新区可能只会走马观花，而对老区则会下马观花。正是在这个意义上，改造后的中航城应特别强调街道的设计，它的宽窄度以及如何处理行人与车辆的关系，都应有点“新意思”。

　　记者：根据规划，中航城将重建一座新的上海宾馆，保留格兰云天等少数几座建筑。从城市记忆、标志性等方面，您如何看待它们的改造？

　　孙振华：深圳是一个年轻的城市，要有意识地保护自己的历史，保留自己的城市记忆。从建筑学的意义上讲，人们对现在的上海宾馆恐怕并无多少印象；从功能意义上讲，真正走进去了的人未必很多。它是由于地缘位置，成了这个城市在心理上、交通上、地域上的分界点，一个坐标。个人认为，上海宾馆拆不拆并不重要，关键看老百姓是不是能够接受。如果真正按老百姓的意思办一次，由他们最终作出决定，这样可能更有意义。

　　重点关注1

　　整体改造方案“浮出水面”

　　项目占地10多万平方米，预计工程2011年完工

　　【本报讯】记者昨日从深圳中航企业集团获悉，“中航苑改造方案”日前正式获得规划部门原则性同意，改造重点在商业规划和交通组织方面。整个工程将于2011年全部完成，总投资达70亿元，完工后将成为深圳新的综合商业体，不仅可提升华强北商圈的竞争力，还可丰富深圳国际化城市建设的内涵。

　　此次改造，中航苑将摇身变为中航城。该地块北邻振华路、东靠中航路，南向深圳大道，西为华富路，属于华强北商圈的辐射地，具有较高的商业发展价值。整个项目划分为13个地块，占地面积10多万平方米，主要功能区包括商业、住宅（公寓）、写字楼和酒店，总建筑面积达70万平方米，将成为深圳规模最大的综合性商贸建筑群。

　　根据规划，投资20多亿元、主塔楼高281米的中航广场将屹立在深南大道边，其功能定位于商业、公寓及甲级写字楼，与相距百米的赛格广场相互呼应，形成独特的都市景观和新的地标。而一些具有城市记忆符号的老建筑，如上海宾馆、格兰云天、飞亚达大厦、航都大厦等将保留，但会运用建筑手法进行包装升级，其中上海宾馆将被改造为五星级酒店。

　　据介绍，改造后的中航城，商业将占很大比重。除各裙楼商业外，未来中航城中心还将形成一个中心商业广场，另外与华强北地铁直接相连的地下一层也为商业，发展高档商店、名牌店、便利店、超市店、餐厅等各种商业业态。

　　中航集团高层透露，整个改造分三阶段，首期项目包括现已基本完工的集零售商业、商务公寓于一体的鼎诚国际，以及即将开工的中航广场；二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场；三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。

　　重点关注2

　　商场“下沉”汽车“钻地”

　　改造工程将引领城市地下空间开发

　　【本报讯】与其它片区改造不同，中航城有一个独特之处——充分开发利用地下空间资源，拓展发展半径和深度，建设地下商业设施和交通系统。根据中航苑整体改造方案，一座庞大而有序的“地下城堡”将隐身中航城，“地下经济”将在这里演绎得淋漓尽致。

　　据中航地产副总经理欧阳昊介绍，中航城将把地面道路“引入”地下，实现真正的人车分流，建设双向单车道、单向双车道等地下道路，并与周围的市政道路连接起来，同时规划10多个出入口来分散机动车辆交通，形成城市公交的地下微循环。此外，充分利用公交和地铁结合点的位置优势，修建地下通道连接所有建筑。人们可迅速往来于各个商业和写字楼，免受日晒雨淋之苦。

　　考虑到未来大量车流的汇聚，中航城还超前规划了3层地下车库，构筑“地下道路的停车系统”，车位数高达3500多个，比设计单位建议的2500个还要多，与目前整个华强片区的停车位相当。连规划设计专家都说，这个规划“非常超前，很有远见”。同时，中航城还规划在中心公园设置汽车出入口，直接穿街而过，分流车辆。

　　为了尽量提高土地的利用价值，中航城决定把商业零售“下沉”，在地下一层开发有生机、自然通风、自然透光的商业街，引入形态各异的商业和娱乐项目进入，让人们既能安静、安全地逛街，又能享受温暖的阳光沐浴。

　　资料链接

　　中航集团

　　中航集团现为国内知名的战略控股型企业，涉足地产、工业、高新技术、酒店、百货零售、进出口贸易、金融证券等行业，旗下拥有中航实业、深天马、飞亚达、深南光等4家境内外上市公司和深南电路、江南证券、中航地产、天虹商场、格兰云天大酒店、上海宾馆、中航物业等具有影响力的骨干企业。

　　中航苑的现在和未来

　　上图：中航苑现状。左图：规划中的中航城。A项目名称：中航公寓B项目名称：航苑大厦C项目名称：飞亚达大厦D1项目名称：鼎成国际二期西（暂定名）D2项目名称：鼎成国际二期东（暂定名）E项目名称：鼎成国际一期F项目名称：航都大厦G／M项目名称：未定H项目名称：航城大厦J项目名称：未定K项目名称：深圳上海宾馆L项目名称：格兰云天大酒店N项目名称：中航广场（暂定名）

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