淄博市物业管理办法征求意见稿完成修改

　　本报淄博9月15日讯（记者 赵志斌 通讯员 韩博 房泽军）今后，居民与物业公司之间产生的矛盾、纠纷，将由政府规章来给双方当“裁判”。记者从淄博市政府法制办获悉，进入审查程序的《淄博市物业管理办法(征求意见稿)》（以下简称《办法(征求意见稿) 》）已于今天完成修改。

　　据了解，目前，淄博市的物业管理还没有真正纳入法制化轨道，致使物业管理中产

生的矛盾、纠纷得不到及时有效的处理。由于对服务、收费等存在不同的看法，业主和物业公司之间的矛盾越来越突出。据相关资料显示：淄博市现在有138家物业管理企业，取得资质的有124家。截至2005年8月，淄博市实行物业管理的小区达到169个，面积达1627万平方米，管理着15.35万户住户，约有53万人。

　　业主权利、义务有哪些

　　《办法(征求意见稿)》规定，业主决定共同事务。业主在物业管理活动中享有下列权利：就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投标权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业公共维修资金的管理和使用等。

　　此外，业主还应履行遵守业主公约、业主大会议事规则、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定、按照国家有关规定交纳公共维修资金；按时交纳物业服务费用等义务。

　　业主有了“智囊团”

　　今后，一个物业管理区域将成立一个业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，负责协调解决业主和物业管理企业之间的矛盾和纠纷、催交物业管理服务费用和日常维修费等事宜。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，公共维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　对于新建成的物业小区内实际入住率已达到50%以上或者原有物业具备实施物业管理条件的，应通过召开业主大会选举产生业主委员会。对只有一个业主或者人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　同时，规定业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选聘、解聘物业管理企业；决定公共维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

　　给物业管理定“框框”

　　《办法(征求意见稿)》规定，物业管理企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的物业企业资质。相对独立的办公楼、厂房、医院、学校、幼儿园等单一业主的物业，由业主决定是否实施物业管理。物业管理企业根据物业服务合同的约定，开展相应的物业管理活动，提供相应的服务，未能履行物业服务合同约定或者在履行合同中有过失、过错，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　禁止行为约束双方

　　《办法(征求意见稿)》还规定，未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房出租或者擅自改变用途，物业管理用房不得抵押、交换、买卖；物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；物业管理企业雇请保安人员的，应遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　据了解，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充物业公共维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　今后，再有拆改房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌、用途；放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；在屋顶堆放物品或在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；违章搭建建筑物的禁止行为，是非经营性行为的处以1000元罚款，是经营性行为的处以1万元罚款。

　　对于占用共用部位和消防通道，损坏共用设施、设备；乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物的禁止行为，是非经营性行为的处以500元罚款，是经营性行为的处以5000元罚款。

　　发生安全事故时，物业管理企业未采取应急措施，未及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作的，由淄博市、县房产行政管理部门给予警告，并处1000元罚款。

　　本报热线倾听民声

　　自从越来越多的生活区实行物业化管理后，老百姓的日常生活就与物业管理息息相关。市民可拨打本报电话（0533）3585000，随时欢迎读者对这部即将出台的政府规章发表意见和建议，我们将把读者的所有信息及时向淄博市政府法制办反溃（A4）