小区一天连丢两车失主状告物管 法庭将择日宣判

　　【龙虎网讯】刚买了四个月的电动车，结果却在自家小区内丢失了，这令车主张余林懊恼不已。为讨个说法，她找到了物业公司。不想，邻居胡女士也为同样的事找来了。一天之内小区被窃两辆车，这令小区业主吃惊不已，两位当事人气愤之余，认为物业公司没有尽责，一起将物业公司告上了法庭。昨日上午，秦淮法院开庭审理了此案。

　　庭审直击

　　◆案例一：电动车丢失

　　张余林：我是秦淮花园的一名业主，被告负责我们小区的物业管理。2005年7月27日，我停放在小区内的一辆电动自行车被人偷走了。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，作为物业管理者，被告负有保证小区内住户财物安全的义务。而且根据我们签订的合同，被告承诺负责小区的24小时值勤和治安巡查管理。所以，现在我的车被偷了，物业应该承担相应的责任，我要求被告赔偿我经济损失1800元。

　　物业公司：目前，车辆被盗只是原告一面之词，报了警并不能证明车辆被盗了。况且，电动车是原告2005年3月买的，购买的价格是2100元，但原告无法证明目前车辆的价值是1800元。更为重要的是，张余林没有交纳今年的物业费用，所以双方不存在合同关系，也不存在履行合同的义务，更不应承担违约责任。

　　张余林（向法庭出具2004年物业费收据）：怎么能说没交，物业收费时间是你们订立的，你们何时上门收取，我就什么时间交纳，我没有义务主动上门去交钱。再说了，2004年收取物业费用的时间是一年的年尾，而且你们也在黑板报上写了，2005年9月前交纳物业费的，可免收一个月的费用。这足以说明，2005年的物业费用正在收取中。

　　物业公司：这张收据只能说明原告交纳了2004年的费用，但2005年初至今，物业公司多次上门催缴，原告都没有交纳，登黑板报只是为了督促像原告这样的业主。我们公司的物业费是不是一年一收，合同中并没有具体约定，只是约定了每月交多少钱，如何收取没有约定。

　　（被告向法庭提交了交接班记录表一份，证明自己的工作人员尽责履行义务。）

　　张余林：我对这份值班记录有怀疑，物业公司的法人曾于8月5日向我们道歉，说夜里值班人员睡觉和脱岗是有责任的。现在又冒出一份交接班记录，我怀疑它的真实性。我认为被告对我的车辆遗失是有责任的。

　　◆案例二：助力车丢失

　　胡丽芳：我也是秦淮花园的业主，2005年7月27日，我停放在小区内的一辆助力车被偷了，已经报了案。车是2002年4月16日买的，可是，购车发票放在车里一并被偷了，因为车有牌照，所以要登报声明挂失，半年后可以补回来。当时买车花了5000多元，牌照是原来那辆车的牌照转过来的，所以，要求被告赔偿经济损失3800元。

　　物业公司：报案记录完全是根据原告个人所说而记录的，在没有破案前，不能作为事实，所以，车辆被盗的说法也不能成立。况且，这车也不是原告本人的。

　　胡丽芳：怎么能说车不是我的呢？车是我爱人的，是我们的夫妻共同财产。

　　物业公司：根据物业公司的交接班记录，可以证明我们的工作人员是24小时值勤、巡查的。胡丽芳：这根本就是假的，这种记录随便写写就可以了。就拿被告现在提供的合同来说，我这里也有一份合同，两份相同的合同，他们的却有业主委员会的签名，而我们的只有物业的公章，但内容却都是一样的。所以，我认为他们提供的合同是后补的，这样可以推定交接班记录也可以后补。

　　物业公司：原告没有交纳2005年的物业管理费，所以她与物业公司之间不存在合同关系，即便辆车被窃，物业公司也不应承担责任。

　　胡丽芳：不是不交，只是还没到交的时间，这不是推卸责任的理由。

　　法庭辩论终结后，原、被告双方在法庭主持下进行了调解。被告在征得公司老总同意后，表示最多补偿200元左右。由于双方的赔偿数额差距太大，调解不成，法庭宣布择日宣判。（文中人物系化名）

　　家中失窃告物业占理无据未获赔

　　一男子家中被窃，遂将物业公司告上法庭，要求赔偿1万元财产损失。虽然法院认定物业公司担责，但该男子终应提供不出家中被窃财物的证据，而被法院驳回诉讼。

　　2003年1月，徐先生入住东城家园后，与某物业公司签订了一份合约。合约中，物业管理公司明确承诺，对物业区域内提供保安服务，凡因物业管理公司工作人员渎职或失职，给物业使用人造成损失的，由责任者或单位负责赔偿。去年1月29日，徐先生家中被窃，经勘察，窃贼系弄断防护栏后，从前窗入室行窃的。徐先生认为，因为保安的渎职行为使他家中遭受财产损失约1万元，为此他要求物业公司赔偿损失。

　　庭审中，物业公司认为，保安已履行了日常巡逻、对进出车辆登记、对进出小区的陌生人员进行询问等义务，而徐先生家中被窃与物业公司管理没有直接的因果关系，因此不承担赔偿责任。

　　江宁法院经审理认为，徐某家防盗窗被撬状态明显，虽然保安每小时巡逻一次且有记录，但在一定长时间内未发现徐某家中被窃且未及时报案，显然是疏于防范。因此，物业公司应承担责任。但徐某未能提供损失一万元的证据，故法院驳回其诉讼请求。

　　此类官司业主怎么打

　　综观此类案件，物业公司是否担责，关键在于物业公司与业主签订的究竟是何种合同关系。即便物业公司需承担责任，业主往往也会因证据不足而得不到赔偿。那么，业主应该如何避免此类现象的发生呢？记者就此采访了江苏南京李安祥律师事务所的倪韶风律师。

　　关于责任承担问题，倪律师认为，对于物管费的理解，业主往往认为交了钱，物业就应该承担一切责任。但是，物业收取物管费，提供的只是服务，就财产安全方面，物业实施的是一种安全防范措施，它虽承担防范义务，但不具备民事赔偿的义务。

　　首先应该看业主和物业公司之间所签订的合同内容，有无关于财物安全遭受损失的相关约定。如果有明确约定，业主财物受到损失后，物业公司必须履行自己的承诺。如果双方在合同中没有此类约定，那么，业主所遭受的财物损失，物业公司将不承担责任。

　　其次，得看车辆停放的具体位置，如果是停放在专人看管的场所，并收费，那么，业主与物业就构成保管合同。法律上的保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。基于此，被保管物丢失，保管人也就是物业公司需承担责任。换言之，业主如果将车辆随意停放在小区内，或物业根本没有提供此类服务，那么，双方就不构成保管关系，物业也不需承担责任。

　　关于如何避免取不到证的问题，倪律师也提供了一些建议。第一，业主在签订合同时，可以增加条款（如车辆失窃，物业公司承担什么责任等），这样即便面临官司，也可以做到有凭有据。

　　第二，业主对自己的车辆增加一定防范措施，也可以主动向物业管理公司提出，要求提供场所，专人看管。

　　第三，关于取证的问题，一般市民在发生失窃事件后，第一时间内就会报警，那么，报警记录可以作为证据，当庭出示。另外，人证也是一大有力证据。业主可以请小区内的其他业主作证，证明其车辆存放于小区内的情况。同时，如果小区配有监控设施，那么业主也有权力要求物业提供相关物证，当庭回放监控录像，证明车辆停放情况。

　　除此之外，关于车辆停放问题，建议物业公司与业主之间采取有效方法，例如给进出小区的车辆发出入证件，凭证件进出，或者凭号牌停车、取车之类。尽量避免此类诉讼的发生。

　　各方声音

　　小区内两车被窃，这种事早已见多不怪了。可是，真正向物业叫板的业主还不多。那么，物业管理公司是否有责任？应当承担什么样的责任呢？记者就此采访了各方人士。

　　业主：收了钱物业就该担责

　　张余林，本案原告之一。关于这个问题，她说，她们每年交给物业公司的管理费用有100多元，以前物业的管理还挺不错，可现在越来越差。据她了解，小区内被窃车有30多辆，发生这种事后，物业总是推托，称自己没有责任，后来就不了了之。自己之所以诉诸法律，就是想让物业公司负起这个责任来。“既然收了业主的物业管理费，也承诺有24小时值班、巡逻，那就该负起责任来。车子在小区内丢失，物业公司肯定要担责。”

　　物业公司：管理不代表保管

　　张先生，某物业公司经理。对于这样的事情，张先生的口气有些无奈。他说，在法律上权利和义务都是对等的，得到多大收益，就相应地承担多大的损失。就拿停车来说，我们每月仅收10元停车费，如果要我们承担数千元的经济损失，这显然也是不合理的。

　　除此之外，张先生还认为，物业公司收取的停车费实际是场地使用费，并不是车辆保管费。“这是两个概念，从法律上来说，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。可是，我们实际只是提供一个场地让业主停车，我们收取的费用也只是场地使用费，我们并没有实际控制这些车辆，所以，我们与业主之间没有什么保管关系，管理并不代表保管，当然就谈不上什么赔偿了。”

　　管理部门：关键看合同

　　业主、物业各有各的观点，看似都有理，可究竟谁说了算呢？记者就此采访了南京市物业管理办公室的潘主任。

　　提及这个问题，潘主任说，根据他们的一份统计，市民来电投诉、咨询中，反映最多的就是家庭财产失窃的问题，而车辆被窃占了头位。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　潘主任说，判定物业公司是否承担责任，主要是看双方合同如何约定。一般情况下，如果合同没有明确约定物业公司对车辆的看管义务，也没有收取相关费用，那么，如果发生失窃案件，而小区门卫正常站岗，按时巡逻，物业公司则不承担责任。如果说小区是封闭式车棚，且有专人看管，双方通过合同约定并收取车辆管理费用，那么，不仅车辆丢失，哪怕有损，物业也应承担责任。