物业管理咋“规定”　“草案”给您“透个信”

　　晨报讯 （记者　林浩）禁止擅自在小区内设置摊点，业主大会可以决定小区车辆停放———这些都有可能被“规定”下来。

　　昨日，记者从相关部门了解到，正在修改中的《沈阳市住宅物业管理规定（草案）》共六章四十条，对物业收费、业主委员会成立等热点问题均有具体的操作规范。

　　据了解，沈阳市的物业管理一直沿用国家的《物业管理条例》，相关人士介绍，沈阳市根据自己的实际情况制定该《草案》，将使物业管理更细化、更具有操作性。规定实施后，也将更有力地规范沈阳的物业管理市场，使物业管理企业、住户、建设单位的权利和义务划分更加明细，“是沈阳物业管理市场的一件大事。”

　　热点一　物业管理区域划分

　　先申请再划分然　后还得告诉业主

　　建设单位在办理规划许可前，应向行政主管部门提出划分物业管理区域申请，行政主管部门根据物业的公用设施设备等因素划分物业管理区域；建设单位要向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。分期建设的住宅区，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业管理区域。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，行政主管部门应会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。

　　热点二　如何成立业主委员会

　　一半入住社区出头　业主大会才能开

　　同一物业管理区域业主入住率达50％以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组负责筹备组建工作。

　　同一物业管理区域分期开发建设的住宅区，首期建设的物业区域，业主入住率达50％以上，由社区组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，组建业主大会，成立业主委员会，并根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。

　　《沈阳市住宅物业管理规定（草案）》确定后，之前成立的业主委员会、物业管理委员会任期届满后，按规定组建业主大会及业主委员会。

　　热点三　投票权数有界定

　　几套住宅有几票　“非住宅”按面积算

　　《草案》中提到，业主在首次业主大会上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算：不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票，超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，最高不超过全部投票权数的30％。

　　热点四　物业用房得多大

　　物业用房必须有　不能小于100平方米

　　物业管理用房包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。

　　《草案》中要求，开发商在规划时要专门建设物业管理用房，并且物业管理用房的建筑面积不低于物业总建筑面积的0.3％，最低不少于建筑面积100平方米。

　　热点五　物业费用怎么算

　　没出售建设单位拿　已出售就要房主出

　　《草案》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立《物业服务合同》。其中，物业服务收费应按物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。业主要根据《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已竣工出售并办理入住手续的物业，由物业买受人全额交纳物业服务费用。

　　热点六　物业维护更细化

　　小区车辆咋停放　业主大会说了算

　　擅自设置摊点、违法搭建建筑物等行为在《草案》中被禁止。

　　供水、供电、供气及有线电视等设备的维修和养护责任也更加细化。

　　《草案》中规定，业主大会可以决定机动车辆在物业区域内的停放、收费和管理等事项。业主大会决定收取车辆泊位费的，应当到物价部门办理相关手续后方可收取。停车人与物业管理企业约定车辆保管等其他事项的可从其约定。公安、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。