11条“新规”专治沈阳物业病(图)

http://www.sina.com.cn 2005年09月28日08:34 沈阳晚报

　　沈阳市政府法制办公开征集市民对《沈阳市住宅物业管理规定（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）的意见和建议，引起市民极大关注。9月27日，几位法律专家在接受记者采访时都表示，“征求意见稿”对国家的《物业管理条例》进行了细化，并针对沈阳市自身的特点“量身打造”了11条新的规定，为沈城老百姓如何找“管家”、如何维权，提供了强有力的法律支持。

　　11条新规“因地制宜”

　　提起沈阳市的这个物业管理新规，相关的法律专家表示，其最大的特点是：在对国家《物业管理条例》进行细化的基础上，结合沈阳的实际情况，进行了必要的自主性规定。

　　2003年5月，国家颁布《物业管理条例》，对物业管理活动做了原则性规定，但因过于宏观，在具体的物业管理中出现许多个案和特例无法解决。

　　记者将“征求意见稿”与国家的《物业管理条例》进行对比后发现，除了“总则”、“法律责任”和“附则”三章以外的37条，另外的11条，都是结合沈阳实际情况的自主性立法。另外还有19条是对《物业管理条例》进行细化的条款。

　　这些自主性立法条款和细化条款，在国家《物业管理条例》的法制框架内，做了很好的丰富，使物业管理立法更具地方特色，更加有利于解决沈阳市的实际问题。

　　首次定义“物业使用人”

　　记者注意到，在国家的《物业管理条例》中并没有关于“物业使用人”的表述。而“征求意见稿”则首次对此进行了明确阐述。“本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。”

　　房产部门相关负责人告诉记者，近几年，随着城市建设的发展，来沈工作人员逐年增加。因为受经济条件等其他因素的制约，他们大多选择了租住房屋。但作为物业使用人，他们也实际参与到了物业管理的活动之中。

　　因此，“征求意见稿”将物业使用人做了必要的规范，明确了物业使用人在物业管理活动中的法律地位，他所要承担的权利义务。这将更加有利于保障物业使用人、房屋产权人自身的权益及物业管理工作。责任推也推不掉

　　通常来说，物业管理活动涉及业主、物业管理企业和政府相关部门，依法规范三者在物业管理活动中的行为，是沈阳市物业管理快速、健康、有序发展的一个基本要求，也是政府相关部门依法行政的体现。

　　“征求意见稿”进一步规范了业主、物业管理企业和政府相关部门在物业管理活动中的行为，也明确了三者的法律地位，依法规范了三者的法律关系。

　　在物业管理活动中，既不能将业主与物业管理企业通过合同所确定的民事权利义务，转嫁由政府承担，事事找政府，也不能将政府的行政监管责任寄托于业主和物业管理企业，疏于管理。

　　为此，“征求意见稿”明确了沈阳市物业管理的两级管理体制，依法确定了物业管理行政主管部门；明确了街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区物业管理负全责；明确了市、区、县（市）人民政府房产、公安、规划、建设、行政执法等相关部门要按各自的职责承担管理责任，为物业管理创造良好的环境。物业共用部位也要“三包”

　　物业管理关系一个城市居民的生活居住质量，沈阳市的物业管理已有10多年的发展过程，在实践中也遇到了一些问题。“征求意见稿”针对全市物业管理中群众最为关心、最亟待解决的问题，依法进行了规范。

　　如“征求意见稿”中规定：物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　同时，规定了建设单位向业主委员会或物业管理企业移交开发建设相关资料，保证后期的维修和管理。

　　由于明确了房屋的维修责任，相信今后建设单位与物业管理企业之间相互推诿，业主投诉无门的问题，将得到解决。

　　业主共用部位不容侵害

　　在物业管理活动中，建设单位和物业管理企业擅自出售、出租、占用全体业主所共同拥有的共用部位、共用设施设备的情况时有发生。

　　为此，“征求意见稿”规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。”

　　据悉，这是沈阳首次以立法的形式明确了业主的共有权益不容侵害，维护了广大业主的合法权益。本报记者张晶实习生王丽王荣洁