物管专家解读外墙
《外墙属于谁》追踪报道
本报记者赵悦报道昨天，本版关于南山区嘉庭苑小区业主起诉开发商和物业公司侵占外墙的报道，在读者中引起了强烈的反响。许多读者来电说，其实王先生的情况在我市很
多小区中都存在，因此他们对开发商是否有权使用外墙、外墙的收益如何归属等问题都非常关心。针对这些问题记者采访了深圳市物业管理协会曹阳副会长。
在这起纠纷中，王先生与开发商签订的商品房买卖合同里，并未对小区住宅外墙做出专门的约定。曹阳说，如果是这种情况，根据《深圳经济特区物业管理条例》中的有关规定，小区住宅外墙的所有权应该是属于全体业主的。如果有人要利用外墙，首先应通过业主大会征得全体业主的同意，同时产生的收益也是归全体业主所有。具体的体现就是这笔收益应该纳入小区物业管理费账目中，而不是归开发商或物业公司所有。另外，如果使用外墙的单位或个人在使用时，对某位业主的住宅结构造成了损害，或是带来了声、光、电等方面的侵害，那么，受到影响的业主有理由要求得到一定的赔偿。
这个案件中比较特殊的是，悬挂在王先生家外墙的招牌属于一汽车美容店所有，小区的物业管理公司也表示，他们将架空层出租给了汽车美容店，并收取月租金。因此，这块招牌没有单独的收益，而是包含在月租金中。那么，像架空层这样的公共部分出租产生的收益该如何归属呢？据了解，目前，很多住宅在房屋销售时都对架空层等的所有权作出了约定。但是王先生所住的这个小区并没有在销售合同中明确说明。曹阳说，与外墙一样，如果架空层的产权不属于开发商，那么架空层的出租也要征得全体业主同意，同时收益也是归全体业主所有的。
