一幢高楼改写了历史

　　本报记者 陈英明 实习生 邹敏

　　近年来，长沙城区座座高楼平地崛起，长沙市雨花区莲湖村也在韶山南路建起了一幢引人注目的30层高楼———莲湖大厦，成为长沙城南的一幢标志性建筑———这幢大厦的崛起，改写了长沙城郊拆迁农民生活安置和生产安排的历史。

　　金秋十月，该村首期900余名长期居住在平房矮楼的农民已经先后住进30层的现代化高楼，成为都市快速发展的受惠者。这是我省城市农民拆迁中出现的第一幢高层安置楼，它不仅开创了我省农民拆迁安置的先河，同时也创新了农民“两安”理念，为这项工作提供了崭新的视角。这个被长沙市政府誉为“莲湖安置模式”的方式，将在全市推广。

　　（一）

　　莲湖村像许多省城的近郊村一样，整村土地于2002年被征用开发。这个村原有用地2340亩，人口2255人。依照拆迁安置的相关政策，莲湖村核定“两安”用地指标为430亩，其中生活安置198亩，生产安置232亩。按照传统的“从地到天”模式进行农民住房安置，村民只能安居却不能乐业。怎么办？

　　2003年，村支书彭友盛等人跟随区政府考察团去沿海学习，发现沿海城市近郊的一些农民已经喜爱住进现代化高楼。于是，一个大胆的设想在他们心中产生了。他们首先考虑的是如何使单位土地收益最大化。按照长沙城市规划和市、区两级发展战略，以湘府路和韶山路交叉为中心的“红星商圈”，将是城市新兴的商贸集聚点，莲湖村占据了该路口东北、东南两个角。优越的地理位置决定着莲湖村土地潜在的巨大价值，有限的土地存量，可以说是“寸土寸金”。如果按传统安置模式建设安置住房，是“吃祖宗饭，断子孙粮”，而采用高层整体安置模式，建两幢30层高楼，就可很好地安置全村所有村民。整个住房安置只需80亩土地，可节约大量土地用于生产项目的开发，既实现了单位土地收益最大化，同时又满足了政策性安置要求。

　　接着，他们又计算了一笔如何使成本最优化的经济账。莲湖村实行高层安置，村集体共需补贴5400万元，到该村全部安置完毕，共需要补贴1．2亿元。但因为莲湖村地处红星商圈黄金地带，土地价格昂贵，可节约出价值4．6亿元的土地。同时，土地将进一步升值，以土地入股也将带来村民增收的乘法效应。

　　（二）

　　新的生活安置模式使莲湖村村民生产安置实现了长效化。现在该村生产安置主要有两个途径：其一是房屋出租收入。按照每位村民人均60平方米的分配方案，根据不同的户型，基本上每户至少可拥有两套以上的住房，除一套用于自居外，其余均用于出租，可获得可观的经济收益。其二是留地收益分成。将节约出来的生产安置用地以农民自愿入股的形式，集约起来用于生产安置项目的开发。村民变成了股民，去年全村人均分红近600元。目前，莲湖村以150亩土地入股，成功与长沙某公司合作兴建了莲湖汽配大市场，村集体年均不仅可以获得租金600万元，还可以享有2．1万平方米商业门面的永久性产权，仅此一项村民每人每年可分红利2700元。一年之后，如果莲湖重型机械市场投入营运，二期高层安置商业门面项目运作成功，村集体每年可新增700万元收入，村民每人每年可分红利4000元。与此同时，大型项目的引进还给村民带来了大量的就业机会，有效破解了拆迁农民转移就业的难题。

　　“莲湖安置模式”不仅打破了传统的农民拆迁安置模式，还为居住管理的社区化奠定了基础，也为城市化后“村改居社区”工作创造了条件。村里将大楼沿街门面收入解决了物业管理费问题，实现了“以楼养楼”。