破解三难题啃下“硬骨头”

　　我市从2003年开始全面铺开解决商品房确权遗留问题，根据先易后难、循序渐进的原则，连续2年解决了20000套商品房的确权发证。目前，剩下的未解决的商品房遗留问题均为“硬骨头”，面临原有政策、相关规划等难题，亟待在法律允许范围内进行突破。这也是我市近日出台《关于进一步加快处理商品房确权发证遗留问题步伐的工作意见》的原因所在。那么，当前困扰我市解决商品房确权遗留问题的难题是什么呢？

　　难题1：政策期限制约和确权发证范围界定

　　市政府2003年1月7日下发的《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干规定》是解决市区处理商品房确权发证遗留问题的重要政策依据，该文出台时是设定在两年内基本解决市区处理商品房确权发证遗留问题，即从《若干规定》实施之日的2003年1月1日起至2004年12月31日止。自《若干规定》出台后，市委市政府一直要求三年内基本解决商品房确权发证遗留问题，而且今年由于市规划、国土和房产管理机构调整而延误一定时间，目前市区仍有8000多套商品房确权发证遗留问题未解决。《若干规定》执行期限已与我市的实际情况不适应，对商品房确权发证形成制约。

　　同时，《若干规定》第一条规定：“凡在1999年6月11日前市区范围内已发生的违法建设并销售或转让的下列商品房，私建合建房的处理，适用本决定”。该条规定的商品房确权发证遗留问题的范围必须同时符合“在1999年6月11日前市区范围内已发生的违法建设”并在1999年6月11日前“销售或转让”两项条件，造成同一商品房项目由于销售时间不同而未能整体解决的情况，群众意见较大。而且，该条规定也与第九条规定“对1999年6月12日起发生的违法建设的商品房、私建合建房，由规划与国土资源、建设、城市管理行政执法、公安消防等部门依法予以严肃处理”所指的非遗留问题的范围界线也不相吻合。因此，《若干规定》关于商品房确权发证遗留问题的范围界定问题亟待确定。

　　此外，对“城中城”范围以外的遗留问题由于大多数不符合《汕头经济特区城市规划条例》有关规划控制的指标要求，而市政府《若干规定》未作出具体规定，操作上依据不充分。

　　难题2：工程竣工验收消防验收未通过

　　按照一定程序，建设工程的竣工验收，须经过规划验收、消防验收，最后是竣工质量验收。在实际操作中，一是因消防未通过验收，二是因建设单位与施工单位发生纠纷，施工单位不在竣工验收证明书上签字；三是因建设单位图纸档案丢失、损坏，不能满足档案管理要求等问题，致使房地产开发企业领不到《建设工程竣工验收证明书》，从而不能办理确权发证手续。按规定，未经竣工验收的房屋不能交付使用。但实际上，这类房屋已经销售并交付使用，有的甚至已使用十几年。这类房屋往往又是多年来投诉的热点，消费者连年投诉，始终无法解决，久拖不决是不妥当的。其实，作为普通居民，只要房屋质量没有问题，又不违反城市规划的要求，依法确认业权人的财产权，给予确权发证，利大与弊。

　　同时，有几个问题导致商品房未能通过消防验收而影响确权发证：1、在工程报建时未进行消防报建，现在补办手续时，有的公司已丧失民事主体资格，有的公司已不再运作，有的公司已负债累累，连职工工资都发不出，无法补办消防验收手续。2、有的高层建筑按现行标准办理消防验收手续，需投入大量资金，但这些楼盘早在若干年前就已竣工销售，现在企业经济十分困难，没有能力按规范要求完成消防措施的安装施工。3、按有关消防规范的要求，高层建筑必须使用管道煤气，但由于部分含有高层住宅的小区尚未能完善管道煤气设施，无法通过消防验收。

　　难题3：开发商被吊销营业执照或欠款

　　企业被吊销营业执照后，从法律意义上讲，民事行为能力受到限制，不能再以法人身份从事经营活动。但是由于房地产开发企业仍存在大量商品房遗留问题尚未解决，还有存量房产将用于抵债，由于此类企业未进行清算，有关的债权债务也并未清结，客观上仍需要以企业的名义从事相关特定的民事活动以配合解决商品房遗留问题工作的开展。

　　同时，房地产开发企业因拖欠地价款及税费等原因也影响确权发证。市政府批转规定，已经总确权但因房地产开发企业停止运作、法定代表人下落不明或被羁留等情况而无法办理分户发证的商品房，其购房合同未经交易确认，房地产开发企业民事主体资格尚存在的，由市房产管理部门引导购房人对开发企业提起诉讼，经法院判决如胜诉的，给予办证。在实践过程中，由于购房人因种种原因，不愿意选择诉讼方式解决问题，致使这一类房地产权证一直不能核发。

　　策划：苏伟钿

　　撰稿：本报记者彭涛、林奕群、魏盼生 实习生方思