《南宁市物业管理办法(草案)》征求社会各方意见

　　广西新闻网-当代生活报记者陆原

　　物业纠纷一直是困扰着许多小区管理的“瓶颈”。记者昨日从南宁市法制办公室获悉，为解决南宁市物业管理中存在的矛盾和纠纷，列入南宁市政府规章立法计划项目的《南宁市物业管理办法（草案）》（下面简称“《办法（草案）》”）已经编制完成。

　　为了增加地方立法工作透明度，推进地方立法科学化、民主化，南宁市法制办已将《办法（草案）》向社会公布，广泛征求社会各方意见。广大市民如有修改意见和建议，可于8月15日以前，将意见反馈给南宁市法制办公室（地址：南宁市嘉宾路1号13楼。联系人：侯康顺。联系电话：0771—5531189。Ｅ－Ｍａｉｌ：ｎａｎｎｉｎｇ＠ｃｈｉｎａｌａｗ．ｇｏｖ．ｃｎ 。）

　　一个物业管理区域成立一个业主大会

　　《办法（草案）》明确：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　在物业管理区域内，全体业主组成业主大会。业主，是指房屋所有权人，即房屋权属证书记载的权利人。房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。而尚未依法交付的房屋牞其开发建设单位视为业主。

　　业主在业主大会会议上的投票权，原则上按照业主拥有的物业建筑面积进行确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米的部分四舍五入。物业管理区域内的总建筑面积（不含产权归全体业主共有的物业）为该物业管理区域的总投票权数。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。两个以上相邻开发的物业项目，项目之间道路相连，主要设施共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经物业项目的业主大会同意，并报市房产行政主管部门备案后，可视为一个物业管理区域。

　　但是，总建筑面积达到50万平方米以上的物业项目，具备独立使用功能的设备、设施的，且分开管理便于物业管理和业主使用的，由开发建设单位在物业预售前提出申请，经市房产、规划、建设、民政、公安等行政主管部门同意后，可划分为两个或两个以上物业管理区域。

　　选聘解聘物业公司要经2/3业主通过

　　《办法（草案）》规定：物业管理区域的业主大会将履行6个方面的职责，其中业主大会有权制定、修改业主公约和业主大会议事规则；有权选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；有权决定物业管理企业有选聘和解聘；有权决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

　　物业全部竣工并交付使用后2年内、或业主入住的建筑面积达到50％以上时，应当由建设单位在县级房管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。申请成立业主大会的业主必须联名向县级房管部门提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，经批准成立业主大会筹备组，筹备组应当自组成之日起60日内在县级房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　筹备组不接受城区主管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，市房产行政主管部门对选举产生的业主委员会不予备案。

　　《办法（草案）》还规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

　　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对全体业主具有约束力。

　　业主会每届任期4年不得从事经营性活动

　　业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，具有以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；拟定物业共用部位、共用设施、设备收益的管理、使用和分配等。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、具有高中以上文化程度和一定组织能力的业主担任。业主委员会自市房产行政主管部门备案之日起成立，每届任期4年。不经备案的，不得以业主委员会的名义开展工作。

　　业主大会和业主委员会开展工作的经费、业主委员会委员的津贴由全体业主承担；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。业主委员会不得从事经营活动。

　　业主临时公约不作明示可处5000元至1万元罚款

　　《办法（草案）》规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，并制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主临时公约必须向物业买受人明示，并予以说明。不作明示的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下的罚款。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　管理要约定服务内容物业公司不代收费用

　　《办法（草案）》规定：一个物业管理区域由一个有资质的物业管理企业实施物业管理。物业管理企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，双方签订的物业服务合同要在15日内报市房产行政主管部门备案。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业不承担代收物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用的义务。物业管理企业应自物业服务合同终止或解除之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交对预收的物业管理服务费用按实结算，并移交全部物业档案资料，物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物等。

　　公共设施不得随意改变不能擅自占用小区道路

　　《办法（草案）》规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

　　业主应当按照规划设计用途使用物业。确需改变房屋使用性质的，应当到规划部门办理相关手续。影响毗连房屋业主合法权益的，还应当征得毗连房屋业主的书面同意。任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　业主、物业使用人在使用房屋和装修房屋时，应当遵守国家和地方的有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的相关规定：需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　业主转让或出租物业时，应当将转让或出租情况及时告知物业管理企业，并与物业管理企业结清物业服务费用。

　　停车场优先满足业主车位不得转让给外人

　　《办法（草案）》规定：物业管理区域内的机动车场（库），应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人的使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　物业公司擅自撤出小区可处1万元至5万元罚款

　　《办法（草案）》规定：物业管理企业的物业服务合同尚未终止，就擅自撤出物业管理区域；撤出物业管理区域时未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备；未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域；物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业管理企业，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。外地物业管理企业进入南宁市承接物业，未到市房产行政主管部门办理备案手续的，将可能受到1000元以上10000元以下的罚款。

　　业主不配合对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护，或者物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，则将可能受到100元以上1000元以下的罚款。擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的，市房产行政主管部门可以对个人处以200元以上1000元以下罚款，对单位处以5000元以上10000元以下罚款。

　　业主擅自成立筹备组、业主委员会开展活动的，将受到100元以上1000元以下的罚款。业主委员会擅自同意他人占用共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行经营，相关责任人将受到1000元以上10000元以下的罚款。编辑:王香菊作者:陆原