一座私家桥的公众通行之争

　　-特约记者/黄秀丽

　　为了一座“私家桥”而买了高价房的业主,如今被告知“私家桥”要向社会开放

　　北京市大兴区旧宫镇亲亲我家小区的业主禚晓云4月11日惊奇地发现，小区东南门和亦庄出口的保安忽然变样了， 深红色的硬檐帽变成了鲜红色的贝雷帽，人也不是以往熟悉的模样。经打听才知道，他们是隔壁新开盘的力讯上筑小区的保安 。

　　“邻居”家的保安竟然为自家站岗，这倒是前所未闻的奇事。业主们到亲亲我家的物业——海昊物业公司一了解，才 知道小区发生了一件大事:小区东边的“私家桥”灵秀桥将允许到力讯上筑看房的人通行，小区以外的车辆可以穿行亲亲我家 的主题花园，穿过东南门，直达力讯上筑小区。这是从2005年7月小区居民入住以来从未发生过的事。

　　业主们认为，“私家桥”既然姓“私”，只能归本小区业主专用;开发商春光房地产有限公司却认为，“私家桥”的 “私”意指开发商。针对“私家桥”的使用权问题，双方产生了巨大的分歧。

　　向社会开放引发业主不满

　　从北京南五环

亦庄桥向西，有一条路直接通往“亲亲我家”。在离小区还有200米远的地方有一道关卡，有一名保 安站岗，关卡上写着“非本小区车辆禁止穿行”。这道关卡被小区居民称为“亦庄出口”。顺着这条弯曲的道路一直往前就是 凉水河上的灵秀桥，在桥头也立着“非本小区车辆禁止穿行”的字牌。这座桥是开发商2005年建房时，为了方便小区居民 出入，特地投资兴建的。它成了连接小区和亦庄的唯一“桥梁”。

　　“正因为这样，位于旧宫的小区能和亦庄沾上边。”禚晓云说。亲亲我家是

别墅小区，2005年7月，她以每平方 米8500元的价格买下了一套房子，看中的就是这座桥。附近的普通住宅像灵秀山庄，每平方米只有3000多元。有了这 座桥，她上班就可以直接上五环，非常方便，否则她必须绕行小区南边的旧头路，经过南苑进城，一路十分拥堵。

　　“这座私家桥是亲亲我家小区楼盘能卖出好价钱的关键。”另一名业主宁

长城老先生说，而且“私家桥”归小区业主 专用，也是开发商承诺过的。

　　小区东大门入口处有一幅小区全景图，上面将凉水河上的灵秀桥标注为“私家长桥”。

　　从今年4月11日起，这种情况发生了改变，业主们专用了将近两年的“私家桥”突然向社会开放。去正在兴建的力 讯上筑小区，无须绕行旧头路，经过亲亲我家的私家桥，穿行该小区主题公园，就可直达。为了方便到力讯上筑看房，力讯上 筑的保安特地来到亲亲我家上岗执勤。

　　此事引起了业主们的广泛不满。看着小区忽然来了很多陌生车辆，任意在小区穿行时，宁先生感到非常气愤：“小区 居民的治安得不到保障不说，就是噪音也让人受不了。”

　　业主们还有另一层担心。庞标律师事务所的律师王俊——也是该小区的一位业主——介绍说，亲亲我家小区只有30 0多户居民，入住的有200多户，车辆也就200多辆。“私家桥”的承载能力完全是按这个标准设计的。力讯上筑有12 栋楼，入住后会有1000多户居民。如果2/3的人家有私家车，那就是七八百辆车。“这么来来往往地过桥，桥体怎么承 受得了?”除力讯上筑外，附近还有几个小区，“私家桥”一旦开放，桥梁的安全状况堪忧。

　　4月22日，小区业主认为物业未尽到管理职责，和物业方发生冲突，110出警。经小区250多户业主签字，业 主代表与物业方万铁林经理、110警方现场协商决定，力讯上筑的保安撤出，暂时用铁链锁住东南门，为双方协商解决问题 创造条件。然而不到24小时，链锁就被砸开。

　　4月29日上午，业主代表、春光房地产有限公司的常务副总经理——同时也是海昊物业的法人代表高文岩和大兴区 旧宫镇居住小区管理办公室一位姓高的办公室主任坐在一起，共同商议私家桥的归属问题。

　　经过两个多小时的商议，三方达成一致意见，再次封锁东南门，等到问题解决后再打开。这次，这道伸缩门被一道粗 铁链缠得严严实实，铁链上了三把锁，两把黑的，一把黄的，象征着业主、开发商和政府三方。三方商议，5月15日再进行 一轮谈判。

　　开发商的另一种解释

　　4月29日现场会上，小区业主来了200多人。谈到灵秀桥的归属问题，大家情绪激动。

　　业主代表提出了几大质疑:一、2005年7月小区入住时，开发商承诺，灵秀桥属于“私家桥”，归小区业主专用 ，为何改变桥梁的使用范围?二、 “私家桥”向社会开放后，外来车辆势必穿行小区东花园。根据“物业管理服务收费明细 ”，目前，业主每月每平米2.2元的物业费中，有0.2元的健身花园管理费，这说明主题花园属于业主所有。外来车辆在 没有全体业主同意的情况下，怎么有权利穿行花园?

　　高文岩代表开发商对私家桥的归属表达了另一种意见。“将门锁上，桥属于一个小区这是不可能的。”他的话引来了 业主的一片嘘声。他说业主维权他是支持的，但是应维护小区以内的权利，而不是小区以外的权利。私家桥“私”的概念很模 糊。桥梁的所有权属于国家，所有的桥都是社会公共资源。但是当初建桥的时候，开发商毕竟出过资，因此会写明非小区车辆 禁止通行，主要是为了减少社会车辆尤其是大型运输车辆对桥体的损害。

　　对于花园的问题，高文岩谈到，小区主题花园的道路属于规划路，规划路的概念是开发商在征地时，国家为了总体规 划，提前留出来的路。依据国家法律，由开发公司代征代管，这个权利跟业主没有关系。

　　对于物业费中0.2元的花园管理费，他这样解释:东主题花园不属于小区财产，物业并没有管理花园的的责任，他 们维护东主题花园是其管理权的延伸。但既然管理了，就要收费。

　　对他的回答，业主们均表示不满意。

　　协商会过后，小区东南门虽然重新上锁，但附近紧挨凉水河的一道大铁门被打开了。据小区居民介绍，这是一道备用 门，是为了方便凉水河管理处管理河道用的，平时不打开。4月29日后，大门被打开，过往的车辆通过灵秀桥后，直接穿行 主题花园的绿地，通过这道门到达旧头路和力讯上筑小区工地。期间不时有大货车过往，绿地上被压出一条泥路。

　　5月13日是一个星期日，小区业主在泥路上种上了树，然而当天晚上，几十棵树都被拔掉扔在河里。5月14日， 小区居民将树捞上来又重新种上。

　　据了解，开放灵秀桥还有其他隐情。附近灵秀山庄小区的居民出行一直绕行凉水河上的娘娘庙桥，而娘娘庙桥是一座 危桥。一旦力讯上筑小区入住，增加近千辆车通行后，该桥的安全将得不到保障。力讯上筑的售楼小姐说，这件事在开盘时一 定会解决，力讯小区的居民获得灵秀桥使用权的可能性有80%。

　　5月15日，是开发商和小区业主第二次谈判的日子，但这次开发商没有来。

　　目前，凉水河管理处的工作人员正在修补绿地。截至发稿之前，旧宫镇居住小区管理办公室还没有给业主们答复。不 过一位姓刘的负责人表示，在给业主答复之前决不会打开东南门，也就是说其他小区业主不会通行。

　　使用权之争

　　小区内的庞标律师事务所接受了业主们的委托，对主题花园的权属和“私家桥”的使用权问题进行了调查。

　　据凉水河管理处的资料显示，主题花园确实不属于亲亲我家小区业主共有，属于国家所有，归凉水河管理处管理。2 005年6月，春光房地产有限公司和该处签订了一份认养协议，到2006年协议已经到期。5月15日，亲亲我家小区业 主和管理处签订了绿地认养协议。

　　而无论是在市政管理处桥通所，还是凉水河管理处，都没有灵秀桥的登记记录。这表明灵秀桥属于规划外的桥。“但 规划外的桥并不等于谁建的，所有权就归谁。”庞标律师事务所主任庞标说，根据法律，桥梁属于国家财产，不属于任何私人 ，也不可能属于哪个小区私有。但使用权是可以专有的，国家法律并没有禁止性规定。从这个层面来说，开发商当初承诺的“ 私家桥”应得到法律意义上的认可，开发商不能擅自决定向社会其他人员开放。

　　从实际情况来看，这座桥也不适合太多的车辆通行。桥的引桥部分有3个90度的大弯，车辆行驶很缓慢，如果来往 车辆太多，势必造成交通拥堵。他认为，现在最应该解决的是在凉水河上再修一座桥，方便力讯上筑、灵秀山庄等小区居民的 出行，这是政府的责任。

　　他认为，“私家桥”之争看似开发商与业主的矛盾，实际是政府的缺位，五环附近的市政设施跟不上楼盘的开发速度 ，才是这次事件的真正起因。

　　北京市律协土地法专业委员会主任李晓斌认为，灵秀桥是由开发商建立的，支配权在开发商。小区建设时开发商承诺 是私家桥，从合同关系来说，业主确实有专有使用权，而且有权拒绝非本小区人员使用。如果别的小区居民要从桥上通行，应 征求开发商和业主的同意。

　　从“私家桥”事件来看，为方便出行或提高楼盘商业价值的力讯上筑小区，可与亲亲我家小区签订合同，并支付一定 费用，再使用灵秀桥。这部分收益应归亲亲我家小区全体业主共有。

　　小区共有财产归属仍待明晰

　　-本刊记者/张健

　　如何管理小区共有财产，对业主一直是个挑战

　　发生在开发商、物业公司和业主之间的纠纷，近年来接连不断。原本规划中的绿地被开发商侵占建了楼房，车库出售 给小区之外的人或挪作他用，物业管理收费高而服务差，等等。几年前中国人民大学《社区治理》课题组关于小区纠纷的调研 显示：从纠纷的实质因素看，小区纠纷基本都与共有财产权争议有关。

　　很多国家将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥 有共同所有权。按照美国法律，小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在。

　　但在国内，很长时间以来，由于法律的缺位，造成了房地产市场化过程中物业管理区域内模糊不清的物权形态。发展 商、业主甚至还有一些物业管理企业都在主张各自的权利，如社区治理专家舒可心所说，简直就是房地产物权领域内的“春秋 战国”时代。

　　今年3月全国人大高票通过《物权法》，业主的权利在这部法律中得到了明确规定。按照《物权法》，除业主个人所 有的财产之外，建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及其他公共场所、公用设施，属于业主共有。

　　这部法律出台后，一些法律界人士在高度评价的同时，也指出它存在的缺憾。因为就人们关心的小区内车库、车位的 归属问题，物权法虽然明确“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但也同时规定其归属 “由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

　　浙联律师事务所律师戴和平就曾表示，这种小区车位由约定确定归属的规定在实际操作中很容易产生问题。比如这个 约定是开发商与全体业主约定还是与单个业主约定?若约定同意部分车库归开发商自己所有，是否意味着开发商可以将自己所 有的车库卖给小区业主以外的其他人?

　　这些担心并非杞人忧天。《物权法》出台后，广州部分小区出现了出卖车位、车库的热潮，且价格持续上涨，甚至超 过了商品房的单价。一家开发商甚至将地下车库全部出卖给一个人，这个取得车库的人，不但高价出租，甚至只要车辆进入至 少收取20元一次。

　　除了由协商确定归属带来的后续问题外，已经明确的业主共有物权也仍需进一步细化。由于共有物权涉及的部分较多 ，《物权法》只列明几条，其他则做了概括性规定。现实情形往往又非常复杂，上文所提北京亲亲我家小区的私家桥就是一例 。在亲亲我家小区，除了私家桥，对东主题花园及花园中间道路是否属于小区共有财产的问题，开发商和业主也都表明了不同 的意见。无论其归属究竟为谁，由于信息的不对称，业主总是处于先天的劣势。

　　即使在清晰界定了小区一些公共设施的业主共有属性之后，问题也还没有结束。如何管理是个看似简单其实复杂的任 务。社区治理专家舒可心提出的解决办法是:业主自治。但是现状并不乐观。2005年底北京市建委的一个数字显示:在北 京，超过85%的小区没有成立业委会。也就是说，大部分小区完全听凭物业管理公司进行管理，而物业管理公司通常是开发 商选定的。

　　如何伸张权利以及如何管理小区内的一切共有财产及其收益，对广大业主来说，还是一个难题。