模拟法庭支招市民物权烦恼

　　昨日，本报继续开通城市服务热线028－86613333－0，免费受理市民有关物权法的案件“起诉”。截至昨晚8时，“模拟法庭”组委会共接到49位市民的“起诉状”。有的是“起诉”小区停车位车权纠纷，有的是“起诉”小区公共绿化带被占纠纷……对于这些市民普遍关心的案件，“模拟法庭”组委会已全部受理，并在模拟“物权法已经正式生效”的前提下给予解答。市民可通过本报近期连续推出的“模拟法庭”专题报道，找到相应的对策。今日，028－86613333－0继续开通，接受市民免费“起诉”。

　　物权法－专家访谈

　　10月1日，《物权法》将正式实施。这部法律首次对物权进行了明晰的界定，《物权法》正式实施后，必将给社会带来深远的影响。《物权法》涉及方方面面，既关系到国家、集体和市民物权关系的确认，也关系到相关政府职能部门的工作方式方法的调整。再过3个多月，我国《物权法》将正式实施，政府机关、企事业单位和市民应该做哪些应对准备呢？今日起，本报将陆续推出参与起草《物权法》的专家及资深律师的访谈。

　　专家访谈之一

　　受访人：四川大学民商法研究中心主任王建平教授，曾参与《物权法》起草工作。

　　提早完善预告登记制度

　　我国《物权法》正式实施前，政府机关、企事业单位和市民应该做哪些应对准备？对此，王建平教授称，对于政府部门来说，应尽快制定诸如不动产登记的规章制度等，以明晰不动产产权。比如房屋所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、探矿权、采矿权等各种物权的登记确认。

　　我国《物权法》正式实施前，政府需要做大量细致的准备工作，特别是在不动产统一登记制度实施方面。现在许多城市，房产产权登记前只有备案制度，而没有预告登记制度，而且，房屋所有权与土地使用权分开登记等。《物权法》正式生效后，市民办理房产证、土地使用证应该统一登记，政府相关部门应提前制定详细的登记办法。比如办理房产证、土地使用证等应该统一到政府部门的同一个地方，一次性办理完毕，那么，具体的规则应该非常详细和具有可操作性。此外，登记机关登记过程中，发生错误的话，应该区分具体原因，或者及时更正或者应当事人的要求更正。如果因为登记错误，给利害关系人造成损失的，还应依法给予赔偿。（孙鹏）

　　起诉案例1

　　公共绿地咋成了“私家商铺”？

　　原告：点将台业主代表徐先生等人

　　被告：一楼业主

　　起诉材料：

　　市中心点将台街某研究所家属院，临街围墙和居民楼之间有一块绿化带，两年前，一楼住户把这里占为私人领地。临街围墙被打洞开门，盖成私房出租。原本属于公共绿地的地方现在开起了火锅店。原告认为，这块空地属于公共绿地，一楼业主私自出租用来开火锅店，侵害了小区其他业主的利益。

　　昨日下午，“模拟法庭”调查人员在现场看到，除了火锅店之外，一楼许多住户都在公共绿地上盖建棚子，用来出租开水果店、豆花店、中餐小炒店。

　　“模拟法庭”专家团点评：

　　根据《物权法》第七十条、第七十三条规定，建筑区划内的道路除属于城镇公共道路的外，属于业主共有；建筑区划内的绿地，原则上也是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。后者主要依照业主与开发商的合约执行。

　　本案中，临街围墙和居民楼之间的空地如果属于公共绿地，全体业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利。一楼业主无权将其变为私家花园，更无权擅自开墙打洞开火锅店。一楼业主的行为显然侵犯了其他业主的合法权利，其他业主可以根据《物权法》第八十三条“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的规定主张自己的权利。

　　起诉案例2

　　公共通道上摆床 上下楼不便

　　原告：二环路北二段199号承租人代表

　　被告：一楼火锅店

　　起诉材料：

　　二环路北二段一幢4层商住楼，靠近河边有一个楼梯，4楼的大部分承租人上下楼都要经过这个楼梯。不久前，一楼火锅店的小工在楼道内摆放床铺，楼上住户上下楼很不方便。他们曾找物管协商，但矛盾一直未能解决。张先生等人认为，公共通道应该归大家所有，火锅店员工在通道上摆放床，不仅影响安全而且侵害了大家的权益。

　　昨日下午，“模拟法庭”派专人前往现场查看。一楼楼道内已经被木板隔成了小屋，一名穿火锅店厨师衣服的小伙和衣躺在床上。他解释称，这只是临时休息的地方。调查人员发现，小屋的床上放着不少衣服。而在二楼和三楼的公共楼梯口，还摆放着杂物等。

　　专家团点评：

　　该案中，火锅店的行为明显影响了相邻各方的正常生活，也侵害了其他业主的权利。违反了我国现行《物业管理条例》。而根据《物权法》第八十三条等规定，业主侵占通道的行为明显损害其他业主的权益。《物权法》生效后，业主对小区中其他业主侵占楼道损害权益的行为，可向法院提起诉讼。

　　起诉案例3

　　我的商铺房产证上咋写他的名字

　　原告：新津袁秀琼及家人

　　被告：成都某开发有限公司

　　起诉材料：

　　2000年以前，袁秀琼及家人住在新津县新津北路。2001年前后，他们原来的房屋被拆除重建，开发商在同一条街上补偿了一套住宅和一间商铺。2003年，袁秀琼拿到了住宅的房产证，但商铺的产权证明一直没有拿到。2007年3月，袁女士去新津县房管局查询发现，商铺产权所有人竟写着其他人的名字。袁女士这下心慌了。“商铺产权又不是我的名字，商铺是不是随时都会被收走哟？”

　　专家团点评：

　　袁女士的担心是非常必要的。《物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，才告完成。本案中，袁女士虽然与开发商签订了拆迁补偿协议，但在房地产管理部门登记的商铺产权所有人是其他人的名字，表明该登记在案的人才是该商铺的所有权人。袁女士的商铺当然有可能被该登记在案的所有权人处分。袁女士应马上到房产登记部门办理更正登记或异议登记以维护自己的权利。

　　本报记者 孙鹏 实习生 朱丛丛 摄影报道