离婚房产引出三角官司(图)

　　内蒙古晨报报道(记者 赵欣)4月13日，包钢内退职工刘玉龙(化名)突然收到法院的传票，他因房屋财产权属纠纷被起诉了。

　　原来，刘玉龙的前妻李秀美(化名)因做生意连遭惨败，将判给前夫的房产售给他人还债，却令自己和前夫、买房者陷入了一场三角官司中。

　　★事件背景

　　刘玉龙：前妻私卖了我的房

　　刘玉龙对记者说，拿到传票他一肚子的委屈，“我与前妻早已于2000年5月8日因感情破裂到民政部门协议离婚，离婚协议上明明白白地写着两个儿子和家中的所有财产都归我，其中包括现在起纠纷的这套房子。可是，就在2002年4月10日，我的前妻李秀美找到我，说有要紧事，让我必须和她去一个地方。

　　我被李秀美带到一家房屋中介信息部，才知道李秀美在未经我本人同意的情况下，私自将我座落在包头昆区友谊大街正在出租准备给我大儿子结婚用的那套住宅卖给了包钢职工秦丽雯(化名)，她与秦丽雯签订了《房产交易合同书》，并已将对方的1000元预交购房订金花掉了。之所以叫我来，是因为必须经我同意对方才能到包钢房产处办理过户手续。

　　我当时很生气，明确地告诉秦丽雯，我与李秀美已离婚，李秀美没有资格卖我的房子，我也不同意卖这套房子。后考虑到无论怎么说李秀美也是我儿子的母亲，既然合同已经签了，对方的预付订金她也花了，如违约李秀美需赔偿对方双倍的订金，而我们俩当时的处境都不是很好，连维持生计都困难，无法支付这笔额外负担，于是我表示：让我签字可以，但购房款必须交到我本人手里才能将所出售房屋的各种有关手续交给对方与对方办理过户手续。对方答应了。

　　谁曾想，几天后即4月16日，李秀美从我父亲处拿出这套房屋的住房登记卡和保证金卡，与秦丽雯俩人私自签订了《房产交易合同书》，以低价将我的房屋交易。这是我后来才知道的。5年来我因没有住房居无定所，到处流浪，每年还要从我每月仅300多元的退休费里扣除800多元的职工住房采暖交款，两个儿子也因没有房子无法结婚，让我苦不堪言，一直不知道该如何解决此事，如今还遭遇被起诉！”

　　★对簿公堂

　　买主:交款过不了户讨说法

　　2007年5月10日，包头市昆区人民法院公开开庭审理了此案。记者在法庭的审理中了解到，2002年4月16日，李秀美和秦丽雯确实签订了一份《房产交易合同书》，秦丽雯就是据此合同提起诉讼的。

　　法庭上原告诉称：原告按约交纳了购房款及其他相关费用，《合同》约定，双方在2002年4月18日前付清房款后，被告协助原告办理房屋过户手续，可是被告却以种种借口不履行约定，后来打电话竟联系不上了，致使原告至今无法办理房屋产权手续。原告认为，被告的行为已违反合同约定，给原告的正常生活秩序带来诸多不便，并造成了相应的经济损失，故无奈诉至人民法院，请求以法律的形式监促被告履行义务，以保护原告的合法权益。

　　被告刘玉龙没有出庭，授权包头市团结法律服务所贾天彪代理。双方以4月16日签订的合同是否有效为焦点展开了激烈的辩论。

　　原告认为这份合同有效，原告在签订这份合同时并不知道刘玉龙和李秀美已离婚，二人也没有告知原告两人离婚，在李秀美出具的住房登记卡上明白地写着此房为他们夫妻二人共同所有，所以被告应履行合同协助原告办理房屋过户手续，并承担此房在2000年至2002年所欠的1760元取暖费。

　　被告则认为，2002年4月16日，被告并未与原告签过购房合同，这一天签合同的是和自己已没有任何关系的前妻李秀美和秦丽雯，她俩的合同与被告无关。被告虽在2002年4月10日与原告曾签过一个合同，但被告始终未收到原告分文房款，何况此房在当时还是只有使用权的公产房，不允许交易，因此，原告与李秀美签订的合同是无效的。原告明知被告与不是产权人的李秀美离婚，还要违背承诺与之签订合同，把款交给没有经被告特别授权代收房款的李秀美，造成一房两卖，这是违法的。

　　★另有隐情

　　李秀美：卖房只想救急没想后果

　　法院开庭第二日，记者见到了“导演”这起案件的主要人物李秀美。李秀美向记者叙述了自己当时售房的前因后果和被猫所救的离奇经历。

　　李秀美说：“我原本是包头市一家知名企业的行政人员，因不想过那种过于安逸没有挑战的生活，1994年从单位出来干起了个体。刚开始那几年生意一直不错，到1998年达到顶峰时，9个月就挣了十几万元。然而，好景并没有维持多久，就在这一年，家里发生了一些事情，生意开始滑坡，最后不得不关门。2000年，我与刘玉龙离婚只身一人到包头市近郊搞养殖，决定东山再起，没想到由于不懂行，赔得很惨，将我先前的积蓄都搭了进去还不够还债。我不服气，随后又向亲朋好友苦苦相求，筹借了一大笔资金承包了一个旅游区，结果再次失败。

　　那些日子，我整天将自己关在屋子里以泪洗面，而那只从我搞养殖就一直伴随在我身边的黄色‘大咪咪’总是很懂事地陪在我身边，怜悯地围着我‘喵喵’叫着，将我的眼泪舔干。那日，一位债主逼债，威胁我说在规定的时间内还不了钱就要采取行动卸掉我的胳膊和腿。想想自己竟然会落到如此地步，我彻底绝望了，去市场买回一瓶‘敌敌味’放在桌子上，一边给儿子写遗书一边哭。正在这时，急得在我身边团团转的‘大咪咪’突然从我的桌子上冲过来跳向地面，将我放在桌面的‘敌敌味’带倒掉到地上打碎。

　　我抱着‘大咪咪’痛哭一番后，决定活下来。第二天就去房产信息部将我们离婚时判给刘玉龙的那套房子登记出售，以解燃眉之急。很快，信息部就给我联系到了买主秦丽雯。我知道卖房刘玉龙不同意，但我们离婚时刘玉龙的父亲刚患脑血栓，没有人敢把我们离婚的消息告诉其父，我从刘玉龙的父亲那里骗出这套房屋的住房登记卡和保证金卡，将房子卖给秦丽雯，共收到22700元现金，随后将钱还给逼我的债主。我当时只是想用这笔钱解围，并没有想过后果。”

　　★矛盾激化

　　陷入三角官司

　　出乎人们意料的是，开庭后的第二天，被告刘玉龙就拿到了法院的裁定书：原告于开庭当日提出撤诉申请。法院认为，原告申请撤诉的意思表示真实，准许原告撤回起诉。

　　日前，原告秦丽雯在接受记者采访时说，撤诉是因为她的粗心——她提起诉讼的2002年4月16日签订的那份《房产交易合同书》上没有刘玉龙的签名，诉讼主体不对，她已将李秀美和刘玉龙同时列为被告重新提起诉讼。

　　“因为这套房子，整整5年了我吃不下饭，睡不着觉，花钱买了房子却住着不踏实。当初我在信息部买房时刘玉龙是同意卖这套房子的，签订合同时刘玉龙和李秀美都在场。因为我是依托信息部买的房子，所以我把钱交给了信息部，是信息部依据审核

产权证时上面写着此房产归他们夫妻二人共同所有，把钱交在李秀美手上的。如果刘玉龙真不同意卖房，为啥这些年不来找我要房？所以，我一定要讨回这个公道。”秦丽雯说。

　　对此刘玉龙表示，他才是真正的受害者，李秀美和秦丽雯为了各自的私利，非法买卖侵占他的房屋，他也于6月初提起了诉讼

　　★律师说

　　该房屋买卖合同无效

　　包头市昆区团结法律所长期从事房产纠纷的法律工作者周俊认为，本案双方4月16日所签订的房屋买卖合同无效。

　　首先，签订合同必须是房屋所有权人与买房人，李秀美与刘玉龙早已离婚，她既不是产权人，又没有刘玉龙的特别授权代理，所以她没有权利卖房，也没有资格接受房款，应承担无效合同的责任。其次，交易房款必须给付到售房的房屋所有权人手中。第三，要及时办理过户手续，未取得过户登记权属证书的交易行为所取得的财产不受法律保护。无效合同应双向追还，分清过错方及责任大小，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　提醒买卖双方，签订交易合同时约定要明确：比如对于合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等细节问题均应全面考虑，明确约定，避免纠纷的发生。晨报记者 赵欣报

　　★相关链接

　　买

二手房

　　须提防六个“陷阱”

　　因价格相对低廉，购买二手房是不少市民的选择。房产专家表示，相对新建商品房，一些二手房的“社会属性”隐蔽性强，买卖双方信息不对称，买卖“二手房”涉及的法律关系也较为复杂。市民购买二手房时必须防范六个潜在“陷阱”。

　　陷阱一：产权状况不明。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制

房地产权利的房屋不得转让。若房屋设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来可能会给买方造成损失。

　　陷阱二：房屋类型不明。现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法从事预期的商业用途。

　　陷阱三：合同签订人身份不明。房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人的产权人身份，以及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

　　陷阱四：模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

　　陷阱五：模糊的交房约定。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

　　陷阱六：非居住用房税费承担人不明。购买、出售非居住用房需缴税费的种类和数额与居住用房有较大差别。若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。