普通住宅恐成炒房目标

　　“许多人都觉得高档房增值快，而现在恰恰可能是炒普通住宅最赚钱！”昨日，南京征收土地增值税的细则公布，由于办公商铺类房屋以及非普通住宅（即高档房）所受的影响远远大于普通住宅，楼市专家担心：享受众多免税政策的普通住宅会成为炒家下一步的重点目标，土地增值税可能很难起到降低房价的作用。

　　投资高档房挣钱不容易

　　在房产原值不清的情况下，土地增值税税率只有房价的1%，但综合此前已经征收多项税费，非普通住宅的税费负担已经高达14.6%，其中契税4%、维修基金3%、营业税5.6%、个税1%、土地增值税1%。

　　中原地产南京公司业务主管王巍巍认为：这对短线投资打击很大。他举了个例子，比方现在投资者在“万科金色家园”买入一套精装的三房136平方米，市场价格大约1.4万/m2，买入价大约190万。如果是三年以内转手的短期投资行为，所有的税都按正常规定交、不按总价核定收的话，这套房至少要卖到260万才能保本。这等于短期内“金色家园”的单价要达到1.9万/m2，看似涨了5000元/m2，实际根本没赚钱。

　　因此，投资者很有可能出租房屋。如果现在买入莫愁湖一带的房子，精装价格大概在8500元/m2，租金在1400—1500元/月之间，一年就是1.8万，年收益大约在2%-3%左右，仅比储蓄高一点，这对于指望买房获取高利润的投资人来说，恐怕有点失望了。

　　普通住宅房价难降

　　土地增值税对办公商铺等非住宅而言更是重创。记者了解到，非住宅的营业税、个税、土地增值税基本都不分3年、5年，无论买入后多久卖出，除非卖出价比买入价还低，这三种税几乎一样都避不了。

　　“我对现在的政策有一些不同意见。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚说，现在看来，投资普通住宅是最赚钱的！

　　宋坚表示：南京去年的写字楼基本显得过剩，销售不是太快，而商铺更是滑铁卢，在这种情况下，如果说还加大写字楼和商铺的税收，对整个南京的经济形势是非常不利的。虽然这次征收土地增值税是国税总局发文，但南京也应该结合南京的实际。

　　此外，市民觉得房价高主要是住宅价格高，即使投资者们不炒商铺了，也不能解决住宅的问题。相反政府应该有意识地把投资者的资金从住宅里撤出来，鼓励他们投资商铺、写字楼，可以减轻不少住宅的非刚性需求的压力。

　　所以，目前恰恰应该给写字楼、商铺一些税收优惠政策，这对宏观调控住宅价格有好处。从征收细则看，反倒是普通住宅不用交土地增值税，炒家的资金可能会集中到普通住宅上，加剧住宅的供应紧张状况，房价可能很难下降。

　　快报记者 孙洁