邻里间要照顾“地役权”

　　[扬子晚报网消息]

　　案情回放：张某与王某住在同一小岛上。小岛四面环海，居民都较富有，大多数人家都利用自己有使用权的土地建起了楼房别墅。张某和王某也打算把自家房屋改建为别墅型的楼房。张某的楼房直面大海，门前是一环岛公路，地势甚佳。而王某的宅基地在张某的后边，且地势低洼，张某家的一楼就有王某家二楼高。王某考虑到自家房屋总比别人家矮，有失“吉利”，而且又有建好楼房再转让的打算，如果房屋深藏洼地，视线不佳，也会影响出售。于是，他找到张某商量，经过多次协商，两家签订了一份协议，约定王某一次性给张某15万元，张某在土地使用期限内不建楼层超过两层、高度超过10米的楼房。王某则建了一座三层楼的别墅，这样，在三楼上也可以观望到海景了。过了两年，王某把楼房卖给了李某，张某想，协议是跟王某签的，现在王某的楼房卖给了李某，自己不须再受合同约束了，而且周围的人家都建了三层楼房，于是，他也建了一座三层楼的别墅。这时，李某不干了，认为张某的行为侵犯了他的权利，但不知该以何种理由向法院起诉张某。

　　案例分析：这个案例涉及到“地役权”的问题。根据《物权法》的规定，王某与张某签订的合同实际上是一份地役权合同，在这份合同里，王某为了提高自己的不动产的效益，而有偿地利用了张某的不动产，使张某为了方便王某利用其不动产而在自己的不动产的使用上接受限制。王某是地役权人，他的不动产可以称为“需役地”；而张某则是供役地权利人，他的不动产可以称为“供役地”。这个合同没有违反法律的禁止性规定，合乎《物权法》的规定，因此是合法有效的。问题是，王某后来把房屋卖给了李某，这个合同是否在李某与张某之间继续生效呢？根据《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”王某是把土地使用权连同房屋产权一起转让给李某的，这当然涉及到王某为更有效地利用自己的房屋所设定的地役权，所以，作为受让人的李某也享有地役权。因此，李某可以以张某侵犯了自己的地役权为由，向法院提起诉讼。

　　许多人较为熟悉“相邻权”，却不熟悉“地役权”，因为地役权是《物权法》新规定的一种物权，大家还比较陌生。相邻权与地役权的相同之处就在于他们都是为方便自己不动产的使用而利用邻人的不动产的权利。两者的区别主要是以下几点：

　　1、两者的设立方式不同。相邻权是法定的权利，比如《物权法》规定了相邻的不动产权利人之间关于排水、用水、通风、采光、弃置固体废物、噪声、通行、铺设管线等权利和义务的规定，而地役权通常是由当事人各方通过约定而设立的，约定的是相邻权之外其他权利和义务。

　　2、两者包括的范围不同。相邻权包括的范围既包括土地相邻关系，也包括建筑物相邻关系，而地役权涉及范围较窄，只是土地相邻关系。

　　3、两者提供便利的内容也有不同。相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，而地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权的限制与扩展的程度则较大，它的设立是为了使所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对他们的各自权利给与一定的限制，使得大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。

　　4、相邻权通常都发生在相互毗邻的不动产之上，而地役权则不要求相互毗邻（尽管通常是毗邻的），甚至相隔很远的土地之间也可以通过协议来得到更有效的利用和经营。

　　5、相邻权的行使只要不给邻人造成损失，一般都是无偿的，而地役权的取得一般都是有偿的，当然也可以是无偿的，一切取决于当事人的约定。

　　张济 萧虹

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　　下期话题：抵押中的房屋可否买卖