宝庆路3号：易主背后的恩恩怨怨

　　宝庆路3号，号称“上海滩第一私人花园”。住在此已半个多世纪的61岁画家徐元章日前接到徐汇区法院的一纸判令，判决生效后30日内他必须迁出这栋豪宅，原因是这栋豪宅已换了新的主人——沪上一家知名地产企业。记者发现，在这起迁让案的背后，其实是一起发生在豪门背后的错综复杂的遗产纠纷案。

　　豪宅名声在外

　　宝庆路3号地处上海黄金地段中的黄金位置——淮海中路、宝庆路交叉口，是一座建于上世纪30年代的豪宅，目前市场估价近2亿元，被称为“上海滩第一私人花园”。近几年来，由于该房产归属权“吵得很厉害”，宝庆路3号早已名声在外。

　　宝庆路3号原属德国商人，始建者用了整整7年时间修建这个花园，当时的家具和灯饰等均从法国进口。后来被“颜料大王”周宗良买下作为居所。整个宅邸土地使用面积4774平方米，建筑面积1048平方米。在当时的上海，该豪宅几乎无人望其项背。1946年周宗良移居香港，1951年，周的外孙、才7岁的徐元章入住宝庆路3号。

　　周宗良生前分别娶妻孙家仪等四房，有6个儿子7个女儿，留下孙辈众多，散布在国内及美国等地。1957年周宗良在香港逝世，留下遗嘱将其所有国内财产分于家人，其分配比例为妻孙家仪25%，6个儿子共占50%平均分配，7个女儿共占25%平均分配。其中的不动产之一就有宝庆路3号的房产，宝庆路3号有13个继承人。

　　旧主成局外人

　　1991年，徐汇区政府颁发过由被继承人周宗良子女周孝永等13人及孙家仪共同使用的国有土地使用证。随着孙家仪和部分子女相继去世，遗产继承开始分到孙辈众人，其关系变得十分复杂，而房屋产权证的先天缺失，使得这宗遗产继承变得更加难以处理。

　　2002年6月，周宗良的7个子孙周遂良等人向市第一中级法院递交诉状，将16个子孙告上法庭，要求法院判令原告为宝庆路3号的合法权利人，分割房产给原告或者给予等值价款，同时要求房产使用人从房中搬出。这次诉讼成为宝庆路3号命运的急转点。对周宗良的外孙徐元章来说，由于母亲被认定为“下落不明”，他不具备宝庆路3号的继承权，在宝庆路3号生活了半个多世纪的他就这样成了这座豪宅的“局外人”，徐元章被家族其他人诉诸法院，要求搬出。

　　房产商“插手”

　　鉴于继承人众多，对宝庆路3号房屋无法作实物分割，市一中院采用继承人竞价的方式变现，变现后所得的价款作为继承标的按照遗嘱来分配。审理中，继承人周广仁、周平受案外人上海某地产企业委托，愿出资7300万元（净价）要求取得该房产权。突然冒出一家企业“插手”周宗良遗产纠纷案，令周家许多家庭成员大感意外，同时也引发徐元章等人强烈不满。

　　市一中院认为，鉴于本案继承人众多，实物难以分割，经继承人到庭确认，同意房产总价值为7966.5万元，作为周宗良遗产由其继承人依法继承。法院作出判决，宝庆路3号房屋产权归周广仁、周平共有；周广仁、周平应给付房屋折价款6468.3354万元。原告不服，提起上诉。去年5月，市高级法院维持了一审法院对房屋产权归属及折价款数额认定的判决。去年6月，某地产企业取得房地产权证。

　　法院判决搬迁

　　令徐元章尴尬的是，已经取得宝庆路3号产权的某地产企业发函限令其迁出。今年6月，某地产企业告至徐汇区法院，要求判令徐氏兄弟迁出宝庆路。据了解，宝庆路3号共居住4户人家，除徐氏兄弟外，还有两位是周宗良的遗产继承人。

　　某地产企业认为他们经合法程序买受了宝庆路3号房屋，已经取得房地产权证。该企业多次要求被告搬离，但被告始终不予理睬。庭审中，徐元章认为宝庆路3号房屋的使用权由被告继承而来，2004年刊登的广告显示，该房售价1.35亿，目前已近2亿。某地产企业以明显低于市场价格购入房产乃是投资行为，明知被告等居住在此而购买房屋，不能对抗被告的居住权。

　　徐汇区法院认为，原告通过合法程序取得宝庆路房屋所有权，原告享有对系争房屋占有、使用、收益、处分的权利。“被告长期居住于系争房屋，是基于与周家的亲属关系而获得的居住认可，但这类居住权应随着许可的消失而灭失，而并非永久的存在。”于是法院判决徐元章于判决生效后30日内迁出宝庆路3号。通讯员张梅记者袁玮