全球房产泡沫面临风险

　　(在美国、澳大利亚、英国、法国等国，房产价格与居民收入之比已达到创纪录的水平，目前房价与收入之比已经超 过了过去市场所能承受的极限。)

　　邵洁/编译

　　在过去3年时间里，发达国家的房地产的总体价值上升了20万亿美元，达到60万亿美

元。当然，这一升值是归因 于美元的贬值；对比一下，在1999年之前的3年中，全球股票市值不过才增长了10万亿美元。如今的房价会是历史上最 大的金融泡沫吗？

　　由于房地产市场对经济活动的影响不断增强，促使《经济学家》在2002年开始发布了全球房地产价格指数，目前 已经覆盖了20个国家和地区，使用的数据来自房屋租赁机构、房地产代理机构和国家统计数据。我们最新的季度数据显示， 相较于去年同期，在所调查的国家中，有11个国家的价格上升约10%或者更多。上升最快的是南非，到今年第三季度，价 格涨了35%，涨幅达31%的中国香港列第二。

　　房价可能出现大幅跳水

　　在发达国家中，西班牙的房产价格上涨最快，涨幅为17%，和2003年基本相当。然而，去年大部分时间房价涨 幅一直排在前几名的澳大利亚，目前的房价正在下跌。根据官方数字，第三季度平均价格仍比去年同期高8%，但是私人机构 的数据显示，在最近几个月房产价格已经暴跌。澳大利亚联邦银行的数据显示，悉尼9月的房地产价格比2003年12月下 降了15%；而就全国而言，价格平均下降了10%。

　　在新西兰和爱尔兰，从去年开始，一度暴涨的房价上升速度也开始明显放缓。在英国，由副首相办公室公布的数字表 明，到今年第三季度，房价上涨率从一年前的11%增至14%。但是更新的数据表明价格正在下降。根据一家大的抵押贷款 机构编制的Halifax指数显示，到11月为止的4个月中，有3个月房价在降。与此同时，销售量也在急剧下降，因为 购买者不愿意按照房产商的报价购买。这一转变可能预示着今后的价格仍将继续下降的趋势。巴克莱银行预计，价格在接下来 的3年里有可能跳水20%。甚至是英国央行英格兰银行也发出了房价下跌的警告。

　　然而在另一些国家，特别是美国、法国和瑞典，房地产市场仍然继续升温。今年第三季度，美国房地产的平均价格跃 升了13%——是有不动产记录以来的最快增速。在美国一半的州，价格以两位数的比率上涨；包括加利福尼亚州、华盛顿州 、华盛顿特区在内的五个州，房产价格比去年飙升了20%以上。法国房价也比去年上升了15%，导致法兰西银行对投机泡 沫的风险表示担忧。

　　房价已超市场承受极限

　　《经济学家》的统计结果表明，在美国、澳大利亚、英国、法国、爱尔兰、荷兰、新西兰和西班牙，房产价格与居民 收入之比已达到创纪录的水平。换言之，目前房价与收入之比已经超过了过去市场所能承受的极限。如果以1975年到20 00年的房价与收入之比的平均值作为基准，如今美国的房价几乎被高估了30%。

　　如果实际利率持续走低，或许能够支持房价收入比的不断攀高。例如，加入欧洲单一货币体系后，爱尔兰和西班牙的 实际利率已显著下降。但是一些研究表明，较低的利率不是房产价格狂潮的惟一原因。

　　日本泡沫破灭后的境遇提供了一幅令人厌恶的图景。日本的房地产价格已经连续13年下跌，从价格最高时的199 1年总共下降了35%。然而，在1984年到1991年的7年间，日本的房产价格上扬了36%，在上文提到的房价存在 高估现象的8个国家中，有7个在过去7年间的房价上升幅度在36%以上。

　　在最近的一次演说中，美联储主席格林斯潘坚持认为，对美国房产泡沫不断上升的担忧是杞人忧天。他论证说，房地 产业并不像股票市场那样容易产生泡沫，因为房屋所有者在买卖房产时不像投机者买卖股票那样容易。人们必须要住在某个地 方，而且大量的交易费用也会阻碍房产交易。

　　房地产市场最易形成泡沫

　　然而，一些经济学家却认为，相对于证券市场，泡沫更容易在房地产市场当中产生。一个理由是信息不完全：没有两 处房产是完全一样的，同时缺少一个中央交易所连续记录价格信息。第二个原因是缺少卖空机制。假如乐观的投资者将价格推 升到超过了平衡水平，在证券或者外汇交易市场，由于存在卖空机制，其他投资者可能会抛售，此时价格的上扬有可能被平抑 。但是对房产市场而言，却并不存在期货或期权市场，也没有卖空者，乐观的购房者能不断地向上推动房价。购买者对于未来 房价的预期在很大程度上来源于最近房价的走势，因此房价的上扬还将进一步的刺激需求。

　　第三个刺激泡沫不断产生的原因是，当房产价格上扬时，银行乐意尽可能更多地给购房者提供贷款，因为这样会相应 提高抵押品的价值。这就给了价格一个额外的向上的推动力。但一旦价格下跌，银行撤离，又会加剧市场的萧条。

　　国际货币基金组织发出警告

　　美国已出现了大量泡沫产生的症状，最显著的例证是今年存量房屋的交易比率达到9%。投资者不断买下新的房产， 并在一年之内将其卖出以期获得巨大收益。由此高盛公司的经济学家担心供过于求的现象发生。住宅增加的速度远远超过了家 庭数量增长的速度，两者之间的差距达到了40年以来的最高点。

　　此次全球房地产热在其强度、持续时间和普遍性上都是非同寻常的。从来没有如此多的国家同时出现房产“繁荣”— —大部分原因是由于低利率。然而，国际货币基金组织在最新的“全球经济展望”的报告中发出警告，由于房价的高涨已成为 全球的现象，因此将来一旦某些国家出现低迷，都将给全球的经济活动带来相应连带的负面影响。

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