央行支持房地产业持续健康发展

　　2004年房地产金融报告发布

　　本报讯（记者陈琰实习生关洁）中国人民银行房地产金融分析小组昨天公布了《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。《报告》指出房地产业是我国经济的支柱产业，中国人民银行将依据宏观经济形势变化，支持房地产业持续健康发展。

　　贷款玩转房产市场

　　数据显示，截至2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市常大量土地已经出让，但开发进度较慢。

　　据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，第三大资金来源是银行贷款。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款。

　　中国人民银行调查统计司统计，我国居民个人住房按揭贷款地区分布极不均衡，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%。

　　潜在风险不容忽视

　　《报告》指出，目前部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。

　　《报告》认为，房地产贷款具有不容忽视的潜在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，4大行汇总的房地产开发贷款不良率在10%—11%之间；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。此外，最高人民法院2004年10月26日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”相关条款，加大了房贷的法律风险。

　　总的来说，当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。

　　房价增幅将会减缓

　　《报告》指出，为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为；鼓励中小户型住房的消费；加强城镇廉租住房制度建设。

　　为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理，完善住房置业担保制度。

　　在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，《报告》分析，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡（供给略大于需求）的局面。同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。