综述：美国住房市场热度未减 连续第五年创新高

　　新华网华盛顿10月8日电(记者胡芳)从今年年初开始，不少分析人士就预言已持续“高热”几年的美国住房市场将逐渐降温，但事实并非如此。

　　今年头8个月，美国的月度住房销售量始终处于高位，并几次改写最高纪录。由于销售旺盛，住房价格一路攀升，新、旧房中间价均创造了历史最高水平。建筑开支也不断增长，8月份更达到了前所未有的高度。目前，更多人认为，美国今年全年的住房销售量将连续第

五年创下历史新高。

　　有经济学家指出，刺激美国住房市场“高热”不退的因素主要有两个：一是低水平的住房抵押贷款利率，二是高风险的住房抵押贷款产品。

　　美国最常用的30年期住房抵押贷款固定利率过去几年呈下降趋势，前年和去年更是降到了1971年以来的最低水平，分别为5．83％和5．84％。超低利率大大刺激了人们的购房热情，为住房市场的连年兴旺注入了强大推动力。

　　今年以来，美国的抵押贷款利率也一直在低水平徘徊。尽管美国联邦储备委员会连续提息，短期利率已从去年底的2．25％上升到了3．75％，但包括抵押贷款利率在内的长期利率却并没有像分析人士原来预计的那样随之逐步上升。美国联邦住房抵押贷款公司的数据显示，30年期固定利率在今年绝大部分时间里低于6％，9月份的平均水平只有5．77％，即使在3月底创下的今年最高纪录6．04％，也还是历史低水平。

　　高风险的住房抵押贷款产品也推动了住房市场的繁荣。在高风险贷款产品中，只付利息的抵押贷款最具代表性。与常规的30年期固定利率贷款不同，只付利息贷款允许贷款人在贷款后的头几年里只偿还贷款利息，不用偿还本金。这意味着，在贷款后的几年时间里，贷款人每个月的还贷负担远低于常规固定利率贷款，这就使得那些收入比较低的人也感觉自己具备了足够的购买力，纷纷入市购房。

　　但问题在于，贷款人在头几年的偿还金额比正常的要少，而几年过后的偿还金额却比正常的要多。也就是说，只付利息贷款只不过是让贷款人把账单推迟到几年以后再付而已。一旦几年以后贷款人的收入没有增加甚至下降，或贷款利率上升，或房地产价格下降，那么，贷款人面临的处境就会相当艰难。

　　只付利息贷款有多种形式。据报道，最为流行的一种是“浮动利率抵押贷款”。这种贷款的利率一开始比固定利率贷款要低，但会随着时间的推移而上升，贷款人应偿还金额也随之增加。另一种多见的形式被称为“选择型浮动利率贷款”，贷款人可以自行选择还款方式：本金和利息一起付、只付利息或只付部分利息。在这种情况下，未付的利息被加在了未偿还贷款金额中。

　　虽然有人警告，选择只付利息贷款购房是建立在住房价格持续上涨前提下的投资，无异于赌博，但这类贷款仍受到购房人热烈追捧。分析人士说，在股市泡沫破灭之后，很多人将投资转向了住房市场，而房价连年上涨又给人一种错觉，好像房价永远不会下跌，购房人的抵押资产净值会不断增长，这导致不少人对潜在的风险视而不见。

　　针对住房价格高涨和高风险抵押贷款增加的情况，美联储主席格林斯潘近几个月来多次警告说，某些地区市场已经出现了泡沫迹象。他呼吁投资者不要为低利率和头几年低偿还额所造成的虚假安全感所诱惑。他指出，一旦市场降温，贷款人和放贷机构都可能蒙受“巨大损失”，而市场降温是可能的。