房地产热令美国中产者上演都市大逃亡

　　□周力鸿 国际周刊专稿

　　炙手可热的房地产热潮使得美国大都市房价飙升，一些地方一年内房价上涨幅度达50%，从西海岸到东海岸所有大都市的中产阶层因此举家出走。他们的工作与生活面临不少的障碍，而都市社区差不多只剩下大富翁和穷人，活力大为减少。都市管理者们对此忧心忡忡，多方寻求应对方案。

　　中产阶层数十年来一直在拖妻携子离开旧金山及其它都市圈。随着城郊的发展，旧金山的人口在1960－1980年间曾经暴跌，孩子的数量也从总人口的24.5%跌落至17.2%。2000年至2004年间，这个数字又缓慢减少至14.5%。2001年至2004年，旧金山幼儿园入学率下降了6%，由于公立学校每年的在校生平均减少1000名，今年1月份，旧金山教育局决定关闭或者合并了14座学校。

　　上下班往返250公里

　　莫尼卡·伯顿本来不想离开旧金山。她在这里出生和长大，过去16年来又在电车公司当了16年司机，她热爱故乡，常常去本地女性监狱当志愿者，并每周去教堂做礼拜。

　　她家里现在有一个22岁的女儿和两个外孙女，作为家中的顶梁柱，她面临着一些艰难的选择。由于房价如天高，她要么放弃自行拥有一处住宅的梦想，继续留在旧金山，要么就离开。2004年，伯顿和外孙女们离开了，在萨克拉门托的一个偏僻社区里购买了一处三居室的住宅，这儿离她在旧金山上班的地方往返有250多公里。

　　凌晨3：30就得上路

　　为了能按时赶往旧金山市内上班，伯顿每天3：30就不得不上路。

　　伯顿发现自己差不多每个星期有7天都在开车前往旧金山，就连星期天也仍前往以前的教堂做礼拜。“我上那儿的洗衣店，”她说，“银行也在那儿。我甚至上旧金山购物。”

　　而在她做礼拜的教堂里，每次圣会的参加者已经从400多人减少至不足250人。

　　“我生来就是个乐天派，”该教堂教士阿雷里奥斯·沃克说，“但这种大规模的出走确实是空前的。”

　　都市内中产家庭减少

　　一个时期以来，由于房价居高不下，许多像伯顿这样的人一直在离开美国各大城市。但据专家和城市管理者们介绍，这一趋势过去几年来已经加速，大有重新塑造全美各大城市面貌的危险。在2000年至2004年间，北起西雅图南至圣地亚哥的西海岸所有8大都市群，都面临着中产家庭减少的情形。

　　而在东海岸上，类似的趋势也正在进行之中，中产家庭正在离开纽约及波士顿地区，迁往南部。华盛顿特区是一个缓冲地区，本地的中产家庭出走南部“阳光地带”，但东北部的中产家庭又南迁做了补充。

　　“布鲁金斯研究所”人口统计学家威廉·弗雷在分析了全国的人口统计数字说：“东西海岸上的中产家庭都在大量出走。”他发现购买地产方面的成本已经超过教育学费，从而导致人口迁移。

　　这一趋势已经引起了城市管理者们的忧虑，他们担心中产家庭的出走会影响到其社区的活力，因而正在寻找种种办法来遏制这一股潮流。

　　“孩子搬走了，城市无未来”

　　在旧金山，由于有如此之多孩子在15岁以下的中产家庭出走，该城人口中儿童的比例比美国任何一座大都市都要低。

　　旧金山深受民众欢迎的市长加文·纽索姆已经发誓将采取一些行动。“对于维护旧金山的灵魂来说，保住想象力这一特质是很重要的，”他说，“这种想象力就是孩子们带来的。一个没有孩子的城市没有未来。”纽索姆说，一个城市的校园里需要有孩子们在嬉闹，本地的运动队要有年轻的拥趸，动物园和博物馆期待满怀好奇的孩子们。他说，这与为一座城市创造工作岗位同等重要，而且实际上会促进经济的发展。

　　种种措施无法改善出走潮

　　纽索姆说，他现在急于研究像芝加哥和温哥华这样的城市，这些地方已经采取措施来遏制这一趋势。

　　去年底，纽索姆任命知名的儿童权益人士玛格丽特·布罗金为“儿童青年及家庭部”部长。他还召集旧金山的头面人物成立了一个理事会来研究这一问题，推动开发商在其项目中包含更多面向家庭的、价格适宜的住宅。

　　但纽索姆仍然不能确保这些措施会有什么样的效果。“今后5年内，我们将面临一场房地产热，其热度在旧金山1906年大火以来还从未有过，”他说，“它对于我们所希望的东西不会起任何帮助。”

　　纽索姆列出了旧金山为改善市民家庭处境而已采纳的一系列发展计划：由市政提供资金，另行实施一个劳动家庭退税计划；发行一种教育债券，为艺术、体育和图书馆追加投入；为24岁以下的所有人提供医疗保险。

　　纽索姆说：“尽管如此，他们仍然在出走。”

　　“布鲁金斯研究所”人口统计学家弗雷提供的数据表明，2000年至2004年间，尽管有一波亚洲裔移民涌入旧金山，而且随着网络经济大热而出现了一股婴儿潮，但该城的孩子数量实际上毫无改变。

　　房价高是关键因素

　　中产家庭的出走在旧金山体现得尤其明显，这儿孩子减少的速度超过了该地区其它地方。包括弗雷在内的专家们说，这当中最为关键的因素就是房价的高居不下。“旧金山规划和城市研究协会”执行总裁加布里尔·默特卡夫说，旧金山有变为

　　“我的两位有孩子的邻居正要离开旧金山，一个前往北部俄勒冈州的波特兰，另一个迁往弗吉尼亚州。”参与该调查的学者霍利·沙弗说，“他们只是希望能买得起一处住宅。”沙弗预言说，旧金山将和西海岸地区的大城市一样，很快就将只留下

　　加州海岸中产家庭大量出走是一个复杂的问题。学者和政界人士们说，这可能会对太平洋海岸的社区带来不利后果。但在另一方面，这在一定程度上是因为一些人出售住宅，从目前炙手可热的房地产热潮中套现，然后一头奔向更贴近大自然或者至少价格更低的郊野去。就拿洛杉矶南部的黑人和西班牙裔住宅区来说，去年房价竟然上涨了50%，这在南加州都是涨幅最大的，结果有大量的家庭套现，从那儿搬了出去。2000年至2004年，洛杉矶城内黑人孩子减少了8%，白人孩子减少了4%。