中国房地产能否引入"新加坡模式" 看专家给支招

　　眼下中国内地房市的情况与上世纪80年代初香港的情况有着惊人的相似之处。如若中国内地继续任由市场力量主导其房市，几乎可以肯定的是，持续的资产通胀最终将带动租金、工资及物价持续上涨至不具竞争力的局面。为了避免香港的问题在中国内地重演，中国必须避免任由市场力量主导房市，并适度引入新加坡的模式，即政府透过其建屋局向市民提供及出售对其来说具相当利润、对市民来说又不太贵的房屋。新加坡南洋理工大学经济系副教授叶秀亮在媒体发表文章解析了中国房市不能任由市场主导的缘由。香港《信报》近日刊发了

这篇文章，要点如下：

　　任由市场力量主导中国的房产市场所可能产生的可分为微观及宏观的问题。

　　在微观上，一般而言，在财富分配相对平均，以及买卖双方的控价能力相对均等的情况下，市场其实是一个有效的分配制度。然而，由于中国现今的贫富差距相当大，再加上来自香港及外国置业人士的较高购买力，一般市民的住房基本需要，将因其购买力远低于内地富裕及外地人士而得不到应有的照顾。此外，若买方在控价、资讯及持货能力上比卖方有明显优势，亦意味卖方可以不同方法托高楼价，谋取暴利，所提供的房屋供应亦比社会需要的少。在上述两种情况下，纯粹依赖市场力量主导房产市场，将非中国国民之福。适度的政府加入将可大幅减低问题的严重性。

　　不过，更值得中国关注的是宏观上的问题。在此问题上，香港在上世纪80年代至1997年的经历颇堪借鉴。在80年代初，香港的工资及物价其实是颇具竞争力的，一个刚毕业的大学生月薪才2000元。然而，由于中国的改革开放，港商在80年代至1997年期间，每年均赚了不少外汇，这其中相当一部分被汇回香港作个人物业投资。

　　在联系汇率制度下，这批资金直接推高了楼宇及股票的资产价格，继而透过货币乘数大大增加了香港的货币供应，令其他市民透过银行贷款进一步推高楼价及股价，这些资金造成严重的资产通胀，进而透过租金、工资及物价的飙升破坏香港的竞争力。严重的资产通胀亦使香港的财富高度集中在地产商之手，如现今与香港市民息息相关的煤气、电力、超市、货柜码头及渡轮，地产商均占据相当大的市场份额。

　　中国现在的情况与香港80年代初有着惊人类似的是：一、中国现今的工资、物价颇具竞争力；二、由于庞大的外贸盈余、外国直接投资流入及投机流入，中国亦面对庞大资金流入所可能造成的资产通胀及货币供应过多的压力。若中国继续任由市场力量主导其房市，将更像上述的香港模式。几可肯定的是，持续的资产通胀最终将带动租金、工资及物价持续上涨至不具竞争力的方向。

　　为了避免香港的问题在中国重演，中国必须避免任由市场力量主导房市，并适度引入新加坡的模式，即政府透过其建屋局向市民提供及出售对其来说具相当利润、对市民来说又不太贵的房屋。

　　与中国微利房制度略有不同的是，上述建议的售楼楼价及利润将较高、申请者的收入限制将较宽松，以至其供应量可占整体楼宇供应的四至五成。事实上，中国的微利房制度能直接受惠的人非常少；但在新加坡，政府提供的房屋占总体供应的八成以上，不但解决了国民的住房需要，还成为政府的重要收入来源。

　　中国公营房屋比例若能达到整体供应的五成，将可对商品房价起到牵制作用，确保中国的工资物价优势不被破坏之余，亦可协助满足许多收入不太丰裕的国民的住房基本权利。因此，建议除了适度增加数量过少的微利房外，更重要的是中国政府透过地方建屋局大量提供上述楼价及利润较高、收入限制较少的房屋。比如说，在北京、深圳或相等城市房价，可定为每平方米6000至7000元人民币，在其他城市的价格则按生活水平调低。在此一房价水平，地方政府将因此颇丰厚利润而开辟一个颇重要的收入来源。

　　由于相关地方建屋局的账目将具颇高的透明度，若地方建屋局的主要人事是中央任命，此一安排将可减少地方官员及地产商的勾结空间，地方政府亦将有诱因协助监察地方建屋局的运作，从而达到互相监察的效果。

　　以中国现今的宏观及微观环境，若一任市场力量主导其房产市场，将造成房价过高，供应过少，地产商可赚取暴利，但一般国民将被高昂的房价和租金压得透不过气，这绝非所谓的和谐社会。与其放纵地产商谋取暴利，倒不如让政府也加入提供大量较合理价格的房屋，一方面可协助国民满足住房的基本需要及权利，另一方面也可为政府带来不俗收入。在此安排下，地产商仍有利可图，只不过利润将回到较合理水平，要全民为地产商暴利服务，还是要地产商为市民住房基本权利服务，避免市民因买房而荒弃其他产业发展，从而影响中国的长远发展，中国其实是有选择的。