房市盛宴之后的宿醉

　　编译李然

　　

　　全球房地产经历了盛宴狂欢之后，宿醉来了，特别是在美国市场。

　　在美国，6月是全国房主产权月。今年，似乎应该称之为丧失抵押权月。随着一批专给信用记录不佳者发放贷款的“ 次级贷款”机构陷入困境，美国房产信贷市场的部分基石正在坍塌。当越来越多的贷款到期及月供不能按时支付的情况发生后 ，数以万计的美国人将面临被“扫地出门”。

　　几周前，人们还在谈论美国房地产市场最困难的时期已经过去。现在，情况更糟了。尽管现在尚不确知对总体经济的 影响程度，但严格的信贷审批和滑落的房价，势必将影响消费者支出，而消费者支出正是近几年来推动经济繁荣的关键因素。 其他国家也在紧张地关注着美国的情况。尽管欧洲和亚洲的总体经济仍然不错，正如美国房地产热潮是全球低利率狂欢的一部 分，美国房市泡沫破灭也将是全球性泡沫挤压过程的一部分。

　　美国次级房贷市场中的借贷者通常是比较穷的，无法像那些富人一样获得条件优惠的贷款。同时，他们加入这场房产 狂欢的时间也比较晚，等到

房价已经高高在上时才匆匆入市。贷款中介们只管收取中介费，根本不管客户的还款能力。次级贷 款机构也严重低估了违约率，最终大批破产。当然，对于这些贷款者来说，这些不良贷款可以打包出售，然后再拆分、重组再 出售。但对于那些还不出钱的借款者来说，即赔钱又丢房，只能去睡马路了。

　　2000年后网络泡沫破灭，美国货币当局用低利率刺激经济，造就了房市大繁荣。同样的故事在欧洲也在上演。统 一货币和低利率造就了一批严重依赖房市的“经济明星国”。10年来，西班牙的房价上涨了180％，放缓之后的房价涨幅 仍然达到9％，

房地产投资占GDP的7.5％。爱尔兰的房价在10年中涨了250％，建筑业贡献了15％的GDP和12 ％的就业。尽管房价飞涨，租金上涨却处于停滞状态，4％的租金水平(年租金占房价的比例)尚不足以支付还贷款。据都柏 林大学的专家估计，如果租金水平要回到2000年左右的水平，房价在未来几年内要下跌40～60％。(：：英国《经济 学家》)