海南省级“土地银行”期待早日破土

　　《海南省土地储备整理管理办法》已于今年9月1日正式实施，业内人士称之为我省今年最重要土地政策之一，明确建立省级“土地银行”则是这份文件最大的亮点。记者今日从省国土部门了解到，我省土地银行“破土”尚需时日。

　　我省土地储备2000年起步于海口，但仅限于市县一级储备，现有14个市县成立了储备中心。

　　我省建立省级土地储备的构想酝酿多时。省委、省政府去年提出要建立省、市县两级土地储备库，并要求建一个比较大的省级土地储备库，为海南的长远发展做准备。

　　省国土资源厅厅长林诗銮告诉记者：“建立省级土地储备，紧扣了海南当前经济发展大背景。”随着“双大战略”的实施，大企业、大项目纷纷进入海南，需要足够的发展用地；东环铁路等一批重大基础设施建设在即，需要巨量的资金投入。

　　作为一个经济实力不雄厚的政府，用省级土地储备制度预留土地和进行信贷融资，无疑是现阶段解决这两大需求的有效途径。

　　记者在采访中发现，无论是政府官员还是专业人士，都认为海南省级“土地银行”应尽快成立，让其成为地方经济发展的重要“助力器”。

　　一个调控手段：

　　市县地价“战国时代”有望终结

　　“比如三亚和陵水的沿海地块，其资源秉性相差不大，但地价差距却是几十倍，这是不正常的。”省土地学会理事长王业侨认为，长期以来，我省的土地交易流转基本上以市县区域为市场辐射和调节范围，因各市县的经济基础、交通条件或招商力度等存在差异，导致我省在土地供应上存在区域性不平衡，土地价格差异过大。

　　还有一个不容回避的现实是，不少市县为了吸引投资商还竞相杀价，大打土地价格战，从长远来看，这种恶性竞争没有最后赢家，最终结果是造成海南土地贬值。“但如果我省建起省级土地储备，这种状况会得到根本改善”，王业侨说。

　　市县土地市场各自为政，省级土地储备可以发挥“盟主”作用，推动在省域范围内建立统一的土地价格体系、统一的市场供需关系，这两个“统一”完成后，将有助于提高全省范围内的低价总体水平，最大限度垄断和增加政府土地收益，避免出现价格战等混乱局面。同时也可以强化省政府的综合调控能力。

　　也有人认为，省、市县两级土地储备并存，会造成新的问题，以前由市县独家垄断的土地资源，如今要与省里共享，甚至有人提出了“争利”说，认为省政府动了市县土地的“奶酪”。

　　“这种说法是片面的。”王业侨说，在我省的土地储备管理暂行办法中，储备土地的统一供应、交易的主体还在市、县政府。同时在省级储备的收益中充分考虑到了市县的利益，省级土地储备的收益有20％－30％返还市县，50％用于全社会受益的省重点项目投资，剩下的很小部分才用于土地储备金积累。

　　为避免和市县储备打架，对省政府储备的土地范围，也予以了严格规定，最主要的储备地是重大项目建设用地等，此外对市县政府出让底价明显低于市场价的土地，省政府也可优先收购储备，其目的是遏制市县间恶性压价。

　　一个融资平台：

　　“以地生财”不再靠卖地

　　据王业侨介绍，我省重点基础设施投资一直由省政府“买单”，全社会无偿受益，省政府因此负债累累。据了解，我省仅用于交通设施建设的债务就高达90多亿。在我省的“十一五”规划中，有大量的道路、港口、电路等基础设施建设项目，资金需求量巨大，财政难堪重负。

　　为此，我省主要领导曾不止一次提出，要建立省市两级政府土地储备库，改革我省基础设施投融资体制。

　　王业侨说：“土地储备是一个很好的融资平台。”他认为，用土地的预期受益作为政府融资信用担保，用土地受益权质押贷款筹集建设资金是政府最佳融资模式，这样既能获取资金保证建设，又可避免违反国家调控政策，过度供应土地。

　　省政府一位副秘书长告诉记者，用土地融资建设基础设施也是一种公平的做法，土地取之于市县，但基础设施也是用之于市县，所以省级土地储备就改变了以往那种省政府举债建设，市县无偿受益的模式。

　　王业侨还提出了这样一个设想，根据海南“省直管市县”的体制和“把海南当作一个城市来建设和运营”的思路，由省土地储备机构统一测算确定全省土地期权融资模式，建立全省统一的，市县可按份额享有权益的政府土地储备库，并统一与金融机构签订储备贷款协议，按照市（县）土地储备规模和区域基础设施建设需要，统一核定贷款投入项目和规模。他说，这种体制可以有效控制变现规模、统筹融资使用、保证区域性重点基础设施的建设。

　　一个建设保障：

　　重点项目不再因土地而“卡壳”

　　今后5年，是海南又快又好发展的重要阶段，“十一五”期间我省全社会固定资产投资将逼近600亿元，要保证这些项目的顺利实施，留足发展用地尤为关键。

　　据了解，近年来，我省作为全国处置积压房地产试点，收回了大批闲置土地，为我省土地储备整理提供了一定的存量土地。

　　记者在采访中得知，目前我省某些重大项目的土地供应面临比较尴尬的境地。由于没有省级土地储备，所有建设用地只能从市县取得，而部分基层政府过分强调地方利益，在征地过程中，不乏人为抬高征地成本的事例。

　　王业侨认为，省级土地储备可化解上述问题，为重点项目建设提供土地保障。他说，通过省级土地储备可以将根据计划和规划，对重点基础、公共设施用地和大工业项目的用地，提前一两年预先征用储备，避免突击征地引发抢种、抢建和人为抬高地价等问题，最大限度减少土地成本，保证建设用地。

　　记者从国土资源厅获悉，我省建立省级土地储备的基本条件已成熟，根据我省当前的建设计划，不少市县的存量土地，以及重点工程的补偿用地都有条件立即转为省级储备用地。

　　海南省级“土地银行”何时破土？我们拭目以待。

　　（本报海口11月6日讯）

　　相关链接

　　土地储备整理制度是指政府授权的土地储备整理机构，将政府或土地管理部门通过依法收回、收购、置换、征用等方式取得的土地，统一纳入政府土地储备库，根据规划，统一整理开发，形成建设条件后，由政府统一供应的行为。

　　这种制度在国外被称为“土地银行”制度，最早始于荷兰的阿姆斯特丹，已有200多年的历史，美国和欧洲许多国家都建立了“土地银行”制度，并已成了西方市场经济国家调控土地市场、合理配置土地资源、保障城市规划实施的重要制度。我国香港、台湾、澳门也实行土地储备整理制度。

　　在我国内地，已有1258个城市（镇）建立了土地储备整理机构。