上海汤臣一品楼盘：“天价”标本

　　6月，一场房地产市场秩序的整治风暴在上海展开，“汤臣一品”首当其冲，涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”。事实上，自从它2005年底以每平方米11万元的“天价”睥睨整个上海滩，就不可避免地成了标杆与靶子。“汤臣一品”就像一面放大镜，放大了上海楼市的戏剧性。

　　记者◎贾冬婷 实习记者◎杨璐

　　“天价”:奇招，昏招？

　　在陆家嘴中心的滨江大道边，“汤臣一品”的4幢高楼格外引人注目。它位于突出江面的地块上，对面就是外滩万国建筑群，背后是金茂大厦和建造中的环球金融中心。上海知名房产专家蔡为民对记者说，“汤臣一品”处在一个有象征意义的地理位置。

　　“汤臣一品”戒备森严，必须先提供200万元以上的资产证明才能看房。走近看似普通的建筑外墙，据说采用日本三菱的高科技纳米技术，并单独为“汤臣一品”设计外墙颜色，注册为“汤臣Color”。而仅屋顶的造型就改动了36次，最后选择了中国汉唐盛世一品大员的官帽为之加冕，并将建筑高度确定在上海豪宅的极限高度153米，也就是布达拉宫世界之宫的高度。

　　仲量联行董事陈立民曾进去参观过几次，他对记者说，其地段、景观确实令人震撼。但最令人震撼的，莫过于它2005年10月开盘的价格。汤臣集团对外表示，位居《福布斯》全球排行榜的亿万级富豪，是其锁定的主力客源。就像它的广告语所称，“汤臣一品”只献给巅峰世界的杰出人物。

　　陈立民直说“看不懂”，他说，这一价格是完全脱离市场的。此前，上海最贵的豪宅是新天地旁边的“华府天地”，每平方米5.8万元。而“汤臣一品”附近，“盛大金磐”、“财富海景”也在陆续销售，价格都在每平方米四五万元上下。“就算它是‘古董’，是不可替代的，差价也太大了。”蔡为民说，这导致它在销售上的冷场。

　　资料显示，汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元人民币的土地代价。按照“汤臣一品”约14.2万平方米总建筑面积计算，“汤臣一品”的楼板价应该是4225元/平方米。有业内人士估算，除土地成本外，建安成本不超过1万元/平方米，前期加配套不会超过2000元/平方米，把一些管理费和营业税等等加进去，综合成本在3万元/平方米以内。

　　每平方米11万元是什么概念？是此前楼板地价的26倍。还有人算了一笔账:“‘汤臣一品’141894平方米:141894×110000＝15608340000，而金茂大厦29万平方米，造价5.4亿美元(约43.18亿人民币)，环球金融中心377300平方米，造价1050亿日元(约72.65亿人民币)。”也就是说，卖掉“汤臣一品”可以造一幢金茂大厦和一幢环球金融中心。

　　从2005年6月开始，上海市商品住宅平均销售价格月环比数字逐月下降。据说，“汤臣一品”的高层，曾后悔楼盘未能在2005年的四五月份开盘。以当时上海楼市状况，“汤臣一品”有可能成为销售热点。而晚了半年，上海楼市已开始挤压泡沫。

　　2006年，国家再度对房地产进行宏观调控，处于风口浪尖的“汤臣一品”，其定价瞬间成了众矢之的。

　　“汤臣一品”仍像花瓶一样摆在黄浦江畔。近两年过去，“巅峰世界的杰出人物”并没有买账。继2005年拖累汤臣集团利润大跌48.6%后，汤臣集团发布的2006年报显示，由于“汤臣一品”销售不顺，集团业绩一落千丈，亏损5551万港元。

　　而今年1月土地增值税清算通知出台对“汤臣一品”无疑是雪上加霜。由于土地增值税采用累进税制的计算标准，房价和增值幅度越大，税收就越高，“汤臣一品”每平方米高达10多万元的天价首当其冲成为增值税清算目标。

　　汤臣前史:浦东沉浮

　　事实上，“汤臣一品”2005年底以“天价”推出，距汤臣集团最初拿地已跨越了12年之久。可以说，“汤臣一品”的前史是浦东房地产开发的一个缩影。

　　1992年，香港影坛“侠女”徐枫正在北京投资拍电影《霸王别姬》，她丈夫、汤臣集团总裁汤君年去“探班”，之后到上海浦东考察。汤臣集团随即以当时最大的台资企业身份进驻浦东，第一个举动就令人瞩目——投资3000多万美元买下了高尔夫球场和金融大厦的地皮。

　　徐枫曾回忆当年到浦东察看高尔夫球场时的情景:“我们从饭店到浦东，通过延安路隧道，因为塞车，走了3个多小时。那时，浦东真的是连一条像样的马路都没有。他拨开比我还高的芦苇，告诉我说，这就是我们的高尔夫球场。我是从事电影艺术的，应该说很有想象力，可是当时我一听，腿一软，差点没有跌倒。”

　　在台湾、香港地区的地产行业上发家之后，汤君年把自己人生的最后一个战场放到了上海浦东。汤君年当年曾满腔豪情地宣称:“我非常看好上海，此地一定是未来世界经济的舞台中心。”汤君年大儿子汤子嘉说，当时正是香港房地产最高峰时候，汤臣把香港世贸大厦卖掉离开，将台湾和香港地区80%的资金转移到上海，很多人觉得不可思议。

　　汤臣在上海新华路上竖起了上海第一块房地产户外广告牌。台湾和香港市场上通行的预售楼花、依靠银行融资的运作方式也很快被汤君年应用到了上海楼盘开发上。戴德梁行综合住宅服务董事陆剑对记者说，他当时刚入行，上海房地产只有陆家嘴和古北两大阵地，而汤臣则是浦东最大的地产商之一。

　　20世纪90年代初，浦东仍是荒瘠之地，汤臣集团率先进浦东，围绕其以豪宅等高档物业为主的战略，在浦东建立了一系列配套设施:第一个五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店，第一个涉外的高档商务中心——汤臣商务中心，第一个五星级涉外

写字楼——汤臣金融大厦，第一个市区中心地段的高尔夫球场——汤臣国际高尔夫球场。几年下来，汤臣集团在上海的投资金额超过16亿美元，建设项目达20个。1994年，为明确表示自己对浦东未来前景的信心，汤君年夫妇一度将其在香港的上市公司改名为“浦东开发集团有限公司”。

　　陆剑说，在浦东开发最需资金时候，汤臣第一个来了，于是顺利以“照顾价格”获得了包括外高桥、陆家嘴、汤臣高尔夫球场周围等开发重点区域的大量土地。而随着浦东飞速开发，汤臣手中的地块迅速升值。

　　然而，汤臣集团随后几度深陷“泥沼”。第一次是1993年宏观调控，对高档项目均不予贷款，此时的汤臣大部分资金受土地拖累，一度资金危机不断。

　　就在1995年，汤臣从上海富都世界发展有限公司购买了现“汤臣一品”所在地“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”。当时签订的土地使用权转让合同显示，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。不过，汤臣在此后，遭遇了重大的财务危机，连连难以按照规定时间交付资金，这块地几乎命悬一线。

　　1996年，汤臣致信给浦东新区工商行政总局，称:“汤臣集团对浦东各项目的实际投入已达5.1亿美元，由于受宏观调控、政策变化等诸多因素的影响，原滚动开发各项目的计划受阻，因此，‘汤臣海景’(‘汤臣一品’的前身)原应于营业执照发后90天内缴清注册资本金25%，其余按照建设进度在3年内交齐，但计划已经受阻，目前无力实现。”此后，项目建设进度以及剩余部分注册资本金相应延迟。

　　徐枫曾说：“在最艰难的1996年11月，上海市政府授予汤君年‘白玉兰荣誉奖’，鼓励我们渡过难关。法国总统来访，当时分管浦东的赵启正副市长安排我们汤臣的酒店负责接待。因为浦东那时候五星级的高级酒店客人很少，不像现在这样红火。”

　　1997年，又爆发了亚洲金融风暴，房地产市场迅速滑落，为渡难关，汤臣卖掉了部分土地以套取现款。

　　浦东房地产经济研究中心主任李战军对记者说，陆家嘴金融区最初全部土地性质皆为商业办公用地，直到1996年，浦东地区房地产开发陷入困境，浦东新区政府为了招商引资，将一部分土地用地性质从原来的办公用地转为住宅用地，日后成为“汤臣一品”的“X4-2地块”也在此列。这直接成就了“汤臣一品”地段的“稀有”。

　　1999年，上海地产行业跌入最低谷。徐枫后来曾评价:“公司资产一栋栋变卖丢进来，银行又不肯借钱，还差一点被某国营企业收购;全上海的人都知道我们成了中国最大的套牢户，还喊他‘浦东汤’。”

　　2000年，上海的房地产市场开始复苏。据业内人士说，“当时，汤臣高尔夫推出了1300平方米的大型

别墅，四川富豪刘永好第一个买了”。随着上海的房价猛涨，汤臣在几年前以极低成本储备的土地获得了巨大收益，旗下多个豪宅项目——“汤臣豪园”、“汤臣豪庭”、“汤臣怡园”、“汤臣高尔夫别墅”等先后取得不错的销售业绩，凭借后续的销售收入以及“汤臣”豪宅品牌的知名度提高，汤臣进一步扩大在上海的豪宅项目运作，包括着手打造“汤臣一品”。

　　1999年下半年，汤臣加快了“汤臣一品”项目注册资本金的到位速度。2004年，汤君年的小儿子、汤臣执行董事汤珈铖曾说:“上海的豪宅市场潜力很大，5年前买的半数是外国人，现在却相反，内地买家占了60%至70%。且楼价不断升，最近3个月又涨了15%。”

　　汤臣集团主席徐枫称:“我们来上海投资房地产14年，陆续投入20亿美元，才仅仅在2006年向香港总部上缴首批约1.7亿元人民币的利润。”汤珈铖也曾公开坦言，“‘汤臣一品’才是汤臣获利的主要项目”。但随着“天价”的推出，被寄予厚望的“汤臣一品”却脱离了汤臣惯有的路线，成为汤臣集团的“业绩杀手”。

　　“第一豪宅”的象征性

　　针对“汤臣一品”被指“虚拟交易”，汤臣集团主席徐枫在伦敦接受媒体采访时回应，“汤臣做的是合法生意，不怕调查”，并表示，“汤臣一品”是她已故夫婿汤君年最后的心血作品，今后不会降价出售。

　　蔡为民说，“汤臣一品”已经骑虎难下了。降价，怎么向之前的买家交代？”而与此同时，在其“天价”的保护伞下，上海一线豪宅市场却水涨船高，蔡为民说，比如“翠湖天地”从3万元多到6万元，“华府天地”从5万多元到7万元，“汤臣一品”一直在扮演“替人做嫁衣”的角色。

　　去年6月，汤臣又打出了“全球销售牌”。汤珈铖高调宣布“汤臣一品”拿出4栋楼中的B栋，委托戴德梁行做全球公开招标，整栋销售，其目标价格定在40亿元左右。根据当时计划，从7月开始到纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市路演。期间，汤臣集团总经理徐彬还向公众表示，有基金出价30亿元，但公司“为了不降价，所以不卖”。而到了11月，“汤臣一品”B栋历时4个多月的整栋销售全球招标突然被中止。陆剑说，失败的一部分原因是“限外令”的出台，诸多潜在意向客户流产。陈立民认为，“整栋发售离不开投资者。而基金是要噬血逐利的，没有7%以上的回报率是不会做投资的。‘汤臣一品’的租金回报率不会高于3%”。

　　这轮房地产整治风暴是在楼市新一轮过热压力下开展的。上海市房屋土地资源管理局表示，第一批“撞上枪口”的包括“汤臣一品”、“嘉和国际大厦”、“经纬城市绿洲”等

商品房开发项目和广威房地产经纪有限公司。

　　上海房地局表示，“汤臣一品”开盘以来，社会舆论反应强烈，认为价格虚高、有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌。“汤臣一品”2005年10月开盘，挂牌均价为每平方米11万元至12万元。开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时，网上撤销3套定金合同，撤销率列上海市所有在售楼盘前列。

　　记者在上海房地产交易中心查询到，“汤臣一品”至今卖出去了3套房子:2006年8月，3801室，建筑面积979平方米，由“爱博乔国际有限公司”购买，据称是东南亚买家。2006年11月，1601室，597.57平方米，买家名为“古”，据称是台湾地区人士。2007年2月，3101室，597.57平方米，买家名叫“李放”。目前这一楼盘的累计合同均价130608元/平方米。

　　而上海“网上房地产”系统显示，“汤臣一品”撤销的3套定金合同，也都发生在2006年8月。对此，徐枫6月7日在伦敦接受采访时解释说，购买这3户的是同1人，也都付了定金，因不想被曝光，用的是开曼群岛之类的海外公司名义，但官方不同意，也不同意外国人投资，最后只好取消交易。-